Introduction au dispositif Pinel 2024

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Depuis 2014, la loi Pinel permet aux contribuables français d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’importantes réductions d’impôts dans un cadre législatif bien défini. En 2022, le gouvernement a scindé le dispositif Pinel en deux dispositifs : Le Pinel Classique et le Pinel + avec chacun des avantages et des contraintes spécifiques.

Historique et objectifs du dispositif

Les objectifs de la loi Pinel :

• Encourager la construction de logements neufs pour combler la carence de logements, estimée à 500 000 logements manquants principalement dans les grandes agglomérations.
• Soutenir le secteur de l’immobilier neuf et de la construction, générant entre 16 et 25 emplois par logement construit et représentant entre 10 % et 15 % du PIB du pays.
• Le logement en France contribue significativement au budget de l’État, rapportant plus de 85 milliards d’euros par an alors que les dépenses s'élèvent à environ 38 milliards d’euros.

Changements et échéances importantes du dispositif Pinel en 2024

Quand prend fin le dispositif Pinel ?

La fin du dispositif est programmée pour le 31 décembre 2024.

Quelles sont les nouvelles conditions pour bénéficier du dispositif Pinel+ en 2024 ?

Des critères environnementaux (RE2020 renforcée) et sociaux (zone QPV) sont requis.

Qu'est-ce qui va remplacer la loi Pinel ?

A ce jour, aucun dispositif de remplacement n'a été prévu pour soutenir l’investissement dans l’immobilier neuf après la fin de la loi Pinel.

Conditions actuelles du dispositif Pinel

Les biens concernés par le dispositif en 2024

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bien immobilier concerné doit être neuf, éligible à la RT2012 et situé dans une zone caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements : les zones A, Abis et B1. Pour bénéficier de la loi Pinel +, les logements doivent être dans une des situations suivantes :

• être situé en zone QPV (Quartier Prioritaire de la Ville)
• être éligibles à la RE2020 avec les critères 2025 ET respecter des critères de superficie et d’aménagements extérieurs.

Les conditions de location à respecter

La réduction d’impôt Pinel s’adresse aux contribuables domiciliés en France, qui paient leurs impôts en France et qui achètent un logement neuf en état futur d’achèvement (VEFA) ou qui fait l’objet d’une rénovation lourde et qui le destine à la location nue (non meublée) à titre de résidence principale pendant une durée et des conditions déterminées par la loi. La loi Pinel s’applique dans les mêmes conditions aux associés de SCI et aux investisseurs en SCPI qui investissent dans un logement en loi Pinel.

Le zonage du dispositif Pinel en 2024

• Zone A bis : Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise
• Zone A : Ain, Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Corse-du-Sud, Hérault, Nord, Oise, Rhône, Haute-Savoie, Seine-et-Marne, Yvelines, Var, Essonne, Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise, certaines communes des grandes agglomérations
• Zone B1 : Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse-du-Nord
• Zone B2 : Communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants (non éligible au dispositif Pinel sauf dérogation)
• Zone C : Reste du territoire (non éligible au dispositif Pinel)

Le niveau de performance énergétique et environnementale requis

Pour bénéficier de la loi Pinel classique, la RT2012 est nécessaire et suffisante. Pour bénéficier de la Pinel+, le logement devra respecter la norme RE2020 avec les seuils 2025 (sauf en zone QPV).

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel en 2024

Taux de la réduction d'impôt en 2024

La réduction d’impôt se calcule en multipliant le prix de revient de l’investissement par un taux de réduction d’impôt. En 2024, il existe deux barèmes de réductions d’impôts en fonction du dispositif Pinel éligible :

• Pour une location de 6 ans : 12% de réduction d’impôt en Pinel+ et 9% en Pinel 2024 simple.
• Pour une location de 9 ans : 18% de réduction d’impôt en Pinel+ et 12% en Pinel 2024 simple.
• Pour une location de 12 ans : 21% de réduction d’impôt en Pinel+ et 14% en Pinel 2024 simple.

Exemple de calcul de la réduction d'impôt pour un investissement en 2024

M. Michel achète un appartement T2 éligible au dispositif Pinel+ à Bordeaux (zone A) pour 280 000 € frais de notaire inclus. Il le met en location et s’engage pour 9 ans. La réduction d’impôt sera de :

280 000 € x 18% = 50 400 € de réduction d’impôt totale étalés sur 9 ans, soit 5 600 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.

Calcul des plafonds de loyers et de ressources

Pour être éligible au dispositif Pinel et Pinel+, l’investisseur doit louer le logement à des locataires en respectant des critères de loyers et de ressources des locataires.

Principe de calcul des plafonds de Pinel

Pour le calcul de loyers, il est indispensable de respecter des plafonds de loyers publiés par décrets chaque année. Ces plafonds de loyers sont fonction de la zone géographique du logement et de sa surface pondérée.

Zones	Plafonds en €/m²
Zone A	14,03
Zone Abis	18,89
Zone B1	11,31
Zone B2	9,83
Zone C	9,83

Pour le calcul du loyer, il faut appliquer un coefficient multiplicateur : (0,7 + 19/S) où S est la surface pondérée du logement qui correspond à la surface habitable augmentée au maximum de 8 mètres carrés de la moitié des surfaces annexes. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Exemple de calcul de loyer

En zone A, le loyer Pinel plafonné est égal à : 14,03 €/m² x S x (0,7 + 19/S).

Les plafonds de ressources des locataires Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les locataires du logement Pinel doivent respecter des plafonds de ressources appréciés à la date du bail. Ces plafonds sont revalorisés chaque année par décret en fonction de la variation de l’indice des prix INSEE. Les ressources à prendre en compte sont le revenu fiscal de référence de l’année N-2 (c’est-à-dire 2 ans avant la date de signature du bail).

Catégories de ménage	Zone Abis	Zone A	Zone B1
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €
1 ou 2 personnes + 1 à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €
1 ou 2 personnes + 2 à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €
1 ou 2 personnes + 3 à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €
1 ou 2 personnes + 4 à charge	136 151 €	124 630 €	91 078 €
Personne supplémentaire	+15 168 €	+13 886 €	+10 161 €

Stratégies d'investissement avant la fin du dispositif Pinel

Opportunités d'investissement en 2024

Les lois Pinel et Pinel+ s’éteignent au 31 décembre 2024. Passé cette date, il ne sera plus possible d’investir et de défiscaliser dans l’immobilier neuf. Contactez vite nos conseillers AcheterduNeuf pour bénéficier des dernières opportunités d’investissement en loi Pinel.

Conseils personnalisés pour maximiser les avantages fiscaux

Pour augmenter votre réduction d’impôt, il est possible d’ajuster le montage et optimiser le financement et votre trésorerie : différé de paiement des intérêts intercalaires pendant la phase de construction, défiscalisation par déficit foncier des travaux modificatifs ou d’installation de cuisine, dissociation (ou pas) de la location du parking, gestion pertinente de l’apport initial, etc. Il existe différentes solutions pour optimiser le montage financier et booster la rentabilité de votre investissement. Contactez votre conseiller AcheterduNeuf pour recevoir un comparatif complet des solutions adaptées à votre situation personnelle.

Fonctionnement d’un investissement avec le dispositif Pinel

Un particulier (qui paye des impôts en France) achète un logement neuf à l’aide d’un emprunt bancaire. Le logement est aussitôt mis en location non meublée à titre de résidence principale des locataires. Le propriétaire va donc percevoir des loyers et va payer des charges de fonctionnement (frais de copropriété, taxe foncière, frais de gestion) ainsi que des mensualités de remboursement d’emprunt. Chaque année, le propriétaire va déclarer des revenus fonciers (ou des déficits fonciers si les charges payées sont supérieures aux loyers perçus) qui vont augmenter (ou diminuer) ses revenus imposables. Pendant toute la durée de location obligatoire, le propriétaire bénéficie de réductions d’impôts.

Quelles sont les règles de la loi Pinel ?

• La réduction d’impôt est calculée en multipliant le taux de réduction par le prix de revient. Le prix de revient = prix du logement + frais d’acte.
• On peut défiscaliser dans la limite d’un prix de revient maximum de 300 000 € par contribuable et par an.
• Et dans la limite d’un plafond de 5 500 €/mètre carré de surface habitable par logement.
• Sur deux logements livrés par an au maximum.
• Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant s'il ne fait pas partie du foyer fiscal de l'investisseur.
• La réduction d’impôt est applicable dans les mêmes conditions aux associés d’une SCI soumis à l'impôt sur le revenu.
• La réduction d’impôt s’applique aux contribuables qui investissent dans des logements neufs jusqu’au 31 décembre 2024.
• Le dispositif Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an maximum de réductions et crédits d’impôt sauf exception).

Comment bénéficier du Pinel+ ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel+, il faut respecter plusieurs conditions :

• Investissement dans le neuf ou réhabilité : il faut acquérir un bien immobilier neuf ou réhabilité situé dans une zone QPV, zone Abis, zone A ou zone B1.
• Engagement de location : La réduction d’impôt est subordonnée à un engagement de louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire pour une durée minimale de 6 ans ou 9 ans et de prolonger éventuellement jusqu’à 12 ans maximum.
• Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires : Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique du bien. Les locataires doivent également respecter un plafond de ressources.
• Respect des normes environnementales : Le logement doit respecter des normes environnementales RE2020 aux critères 2025 pour être éligible à Pinel+.
• Déclaration fiscale : Il faut indiquer le montant de l’investissement dans la déclaration d'impôt 2042 RICI pour bénéficier de la réduction fiscale correspondante.

Quels sont les avantages d’un investissement Pinel ?

Un investissement immobilier locatif en loi Pinel permet de répondre aux besoins patrimoniaux principaux :

• Réduire les impôts : Le dispositif Pinel+ permet de bénéficier d’un gain fiscal de 12%, 18% ou 21% pour inciter à investir dans l’immobilier neuf sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Par exemple, M. MICHEL achète un appartement à Montpellier à 300 000 €. Il défiscalise au choix :
  • 36 000 € sur 6 ans soit 6 000 € par an
  • 54 000 € sur 9 ans soit 6 000 € par an
  • 63 000 € sur 12 ans soit 5 250 € par an
• Protéger sa famille : En finançant un bien par un prêt immobilier, l’assurance souscrite remboursera le crédit en cas de décès ou d’invalidité et les héritiers hériteront d’un logement loué sans crédit adossé.
• Constituer un patrimoine immobilier : La loi Pinel permet de devenir propriétaire même avec un petit apport. Le logement neuf est financé par :
  • Les loyers perçus
  • L’avantage fiscal
  • L’effort d’épargne
• Préparer efficacement la retraite : À l’issue du dispositif (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur peut :
  • Vendre le bien et récupérer un capital substantiel
  • Conserver le bien et percevoir des revenus complémentaires (sous forme de loyers).

Les obligations du dispositif Pinel :

Pour être éligible à la réduction d'impôt Pinel, il est nécessaire de respecter certaines obligations prévues par la loi : zone de l’investissement, plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, déclarations fiscales.

Les formalités et déclarations :

Avant la livraison, l’investisseur est censé déclarer les frais engagés même si dans les faits il existe une tolérance de l’administration fiscale pour reporter la déclaration des frais engagés l’année suivant la date d’achèvement du logement.

L’année suivant la livraison du logement ou la DAT (Date d’Achèvement des Travaux), l’investisseur devra :

• Compléter le formulaire H2 dans les 3 mois suivant la livraison ce qui permettra de bénéficier d’une exonération d’une partie de la taxe foncière pendant 2 ans.
• L’année suivant l’acquisition, l’investisseur devra établir la déclaration de revenus fonciers 2044 puis tous les ans jusqu’à la revente du bien.
• L’année suivant la livraison puis chaque année, compléter la déclaration 2042 RICI (Réduction d'Impôt Crédit d'Impôt) afin de déclarer le montant du prix de revient de l’investissement Pinel sous peine de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt.
• L’année suivant la livraison, remplir la déclaration 2044 EB (engagement de location) en indiquant les données locatives du logement. À ré-envoyer à chaque engagement supplémentaire de 3 ans.

Les Conseillers ACHETERduNEUF accompagnent les investisseurs dans leurs démarches avec l'administration fiscale et vous proposent l’aide à la déclaration des revenus fonciers & Pinel.

Optimiser sa fiscalité avec les autres lois en vigueur

Afin de répondre au mieux aux besoins patrimoniaux de nos clients, les conseillers ACHETERduNEUF réalisent des études comparatives des dispositifs fiscaux puis présentent des études financières et fiscales adaptées à chaque situation et à chaque support immobilier sélectionné.

FAQ sur le dispositif Pinel 2024

Conclusion

En résumé, le dispositif Pinel offre de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs dans l'immobilier neuf. Cependant, il est crucial de respecter les conditions et les obligations pour maximiser ces avantages. Contactez nos conseillers pour obtenir des conseils personnalisés et optimiser votre investissement avant la fin du dispositif le 31 décembre 2024.

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