Qu’est-ce qu’un locataire protégé et comment mettre fin à son bail ?
La loi protège certains locataires dits “protégés” en fonction de critères d’âge et de revenus. L’objectif est d’éviter l’éviction de personnes âgées qui n’ont pas les moyens financiers de se reloger. S’engager dans un bail avec un locataire protégé entraîne un certain nombre de contraintes pour les propriétaires.


Le locataire protégé : qu’est-ce que c’est ?
Certains locataires âgés à faibles revenus sont protégés par la loi : le propriétaire ne peut leur donner congé que dans des conditions spécifiques.



Les conditions pour être locataire protégé
Les locataires protégés sont des personnes de plus de 65 ans ayant des revenus modestes, inférieurs au plafond fixé par la loi. Il existe aussi certains locataires protégés de moins de 65 ans, dès lors qu’ils ont à charge une personne remplissant les conditions pour être un locataire protégé.

L’objectif est d’éviter les expulsions de personnes âgées à faibles revenus, qui auraient du mal à retrouver un logement. Dans la pratique, on constate qu’il s’agit souvent d’un frein à la signature d’un bail : en effet, le propriétaire anticipe les problèmes et ne souhaite pas s’engager envers un locataire qu’il aura du mal à faire partir en fin de bail.

À NOTER :
Les dispositions portant sur les locataires protégés sont donc à double tranchant.
Le locataire protégé de plus de 65 ans
Les locataires de plus de 65 ans ayant des ressources modestes sont considérés comme protégés. Le propriétaire ne peut pas mettre fin à la location, même à l’issue du contrat, sauf à satisfaire à différentes conditions que nous détaillerons ci-dessous.

Le plafond des ressources à prendre en compte repose sur les revenus à N-2, soit les revenus de 2021 pour les plafonds 2023.

ATTENTION :
Ces plafonds varient par ailleurs selon la situation géographique du bien, avec des différences entre Paris, sa région et le reste de la France.
Ainsi, pour une personne seule, le plafond de ressources est de 25 165 euros à Paris contre 21 678 euros dans les autres régions. Pour un couple, les plafonds sont respectivement de 37 611 euros et de 29 217 euros. Les montants sont fixés par décret et régulièrement actualisés.

Le locataire protégé de moins de 65 ans
Un locataire peut aussi être considéré comme protégé dès lors qu’il héberge dans le logement loué une personne âgée de plus de 65 ans.

IMPORTANT :
Cette personne doit être à sa charge sur le plan fiscal. Il faut que le montant total des ressources du foyer (montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement) soit inférieur aux plafonds fixés par l’Etat.



Les conséquences pour le propriétaire
Quelles conséquences pour le propriétaire ? Principalement la difficulté à récupérer la jouissance de son bien. Il convient par conséquent de toujours réfléchir avant de s’engager dans un contrat avec un locataire protégé. Il peut en effet être difficile de vendre l’appartement ou encore de le récupérer pour l’occuper.



Comment savoir si un locataire est protégé ?
Pour savoir si un locataire est protégé, il convient de lui demander tous les justificatifs de revenus nécessaires à l’examen de sa situation, et cela avant la signature du bail.

N’oubliez pas d’exiger la déclaration de revenus de tous les locataires et des autres membres éventuels du foyer, ayant vocation à être hébergés dans le logement. Gardez à l’esprit que vous devez disposer de la déclaration de revenus à N-2.

Informez-vous sur l’âge du locataire et des membres du foyer. Vérifiez qu’il n’a pas l’intention d’héberger une personne à charge de plus de 65 ans.

Anticipez l’évolution de sa situation : en effet, les personnes qui ont des revenus supérieurs aux plafonds lors de la signature du bail peuvent parfaitement prendre leur retraite durant les 3 ans. Dès lors, leurs revenus vont inévitablement baisser.

Les conditions pour donner congé à un locataire protégé
Pour autant, tout n’est pas perdu et il est possible de donner congé à un locataire protégé, en respectant certaines conditions. Comme pour tous les contrats de location en nu, vous ne pouvez donner congé qu’à la fin du bail.

Mais dans le cas d’un locataire protégé, le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement automatique du contrat, sauf s’il parvient à proposer au locataire protégé un logement alternatif correspondant aux besoins de la personne et à ses ressources financières. Les offres de relogement doivent être présentées au locataire durant la période de préavis. Elles doivent se situer au plus près.

Que faut-il entendre par ce critère géographique ? Le nouveau logement doit se trouver dans le même arrondissement, dans un arrondissement limitrophe, dans la commune ou dans une commune limitrophe, sans que la distance puisse être de plus de 5 km.

IMPORTANT :
Le logement proposé ne doit pas forcément être similaire au bien que quitte le locataire, mais il doit correspondre à ses besoins en termes de surface et de montant du loyer.
Comment mettre fin au bail d’un locataire protégé ?
Lorsque le propriétaire veut mettre fin au bail qu’il a signé avec un locataire protégé, il doit lui envoyer une lettre de congé. Le courrier doit mentionner le motif pour lequel le bailleur met fin au contrat. Seuls trois motifs sont recevables au titre de la loi :

Congé pour vendre.
Congé pour reprise.
Congé pour motif légitime et sérieux.
IMPORTANT :
Pour un logement loué vide, le délai légal est de 6 mois. A l’inverse, pour un meublé, le préavis n’est que de 3 mois.
En parallèle, le propriétaire doit se mettre en quête d’un logement de remplacement pour son locataire protégé. Il peut charger une agence immobilière de la recherche.

Enfin, il faut savoir que la protection du locataire n’est pas valable dès lors que le propriétaire souhaite reprendre son bien pour l’habiter et qu’il remplit lui-même les conditions d’âge et de ressources. Ainsi, le statut de locataire protégé ne s’applique pas quand le propriétaire a plus de 65 ans et des revenus inférieurs aux plafonds.

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