« Faut-il rembourser son emprunt immobilier ou conserver ses capitaux pour les faire fructifier ? »
« Faut-il rembourser son emprunt immobilier ou conserver ses capitaux pour les faire fructifier ? »
Actuellement, les taux d’emprunt immobilier avoisinent 4%, voire 5%. Si vous détenez des liquidités, la question du remboursement de vos emprunts peut se poser si leur échéance finale est encore lointaine. La réponse semble évidente si vous comparez les taux de rendement actuels de l’épargne (3 et 4% voire 5%) avec le taux de votre emprunt souscrit il y a quelques années. En revanche, votre décision ne peut se limiter à une analyse mathématique.
La première question à se poser concerne la charge de cet emprunt : est-elle trop élevée ? Si la réponse est positive, il faut envisager un remboursement anticipé partiel ou total. La seconde question concerne l’évolution de vos revenus : sont-ils susceptibles de diminuer (départ à la retraite, etc.) ou vos charges d’augmenter (financement des études des enfants, perte d’autonomie de vos ascendants, etc.) ?
Dans ces deux cas, si vos mensualités deviennent trop importantes, il sera préférable de rembourser tout ou partie de votre emprunt. Il ne faut pas oublier vos éventuels projets d’acquisition ou de travaux, notamment immobiliers. Dans le cas d’un bien de loisir (résidence secondaire, etc.), il sera souvent préférable d’affecter vos liquidités existantes à ces nouvelles acquisitions plutôt qu’aux remboursements de vos anciens crédits en cours. Lors d’investissements locatifs, l’inverse est souvent vrai, à savoir, de recourir à l’emprunt pour leur financement et de rembourser vos crédits en cours (résidence principale par exemple). Ainsi, vous déduirez cette nouvelle charge d’emprunt de vos revenus fonciers, assurance emprunteur comprise. Le calcul est à faire ! Il est important d’intégrer, dans l’analyse, des éléments liés à la protection de votre famille.
Le bon conseil peut être de conserver vos emprunts existants associés à des assurances emprunteurs qui couvriraient la charge de vos emprunts, en cas d’arrêt de travail de plus de 3 mois ou d’invalidité (selon les conditions de votre contrat), sachant que les années passant, ces mêmes garanties s’avèreront plus coûteuses et le contrat pourrait comporter d’éventuelles exclusions. Enfin, en cas de décès, en fonction du pourcentage couvert par l’assurance, le bien sera totalement ou partiellement financé, et selon votre régime matrimonial et ou des dispositions que vous avez prises, au profit de votre conjoint ou partenaire de PACS, il pourra disposer des revenus, … sans avoir à acquitter la totalité de la charge de l’emprunt.
Qu’en est-il de l’impact économique ? Outre la comparaison entre le coût d’un crédit et les gains potentiels du capital placé, il est important de ne pas oublier les éventuelles pénalités de remboursement anticipé, le coût de l’assurance et l’éventuel impact fiscal comme évoqué précédemment. En résumé, il n’est pas si simple de répondre à cette question, car de nombreux paramètres, autres que les taux d’emprunt et de placement, sont à prendre en considération.