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Prêt immobilier : hypothèque ou cautionnement, quelle est la meilleure garantie ?

Prêt immobilier : hypothèque ou cautionnement, quelle est la meilleure garantie ?
Obtenir un crédit immobilier sans fournir de garantie est mission impossible. Dans la majorité des cas, les banques demandent une hypothèque ou une caution. Mais quelle est l’option la plus intéressante pour l’emprunteur ?


Près d’un ménage sur trois détient un crédit immobilier. Un emprunt qui, pour la quasi-totalité d’entre eux, est assorti d’une garantie, généralement une hypothèque ou la caution d’un organisme. Ce dispositif protège la banque en cas de défaut de paiement des mensualités de la part de l’emprunteur.


Cependant, les emprunteurs n’ont quasiment jamais leur mot à dire, et la banque seule, ou presque, décide du type de garantie qu’elle souhaite prendre. Il est tout de même indispensable de bien comprendre les différences entre ces deux solutions, leurs avantages et leurs inconvénients propres.

Plus de 6 crédits immobiliers sur 10 cautionnés
En matière de garantie des financements immobiliers, le cautionnement à la faveur des établissements bancaires. Une étude menée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) en 2021 révèle que 62 % des crédits à l’habitat ont été financés moyennant la garantie d’un organisme de cautionnement. Le principe ? Un organisme se porte caution de l’emprunteur. En cas de défaillance de ce dernier, la banque pourra se retourner contre le dit organisme de caution afin d’obtenir le paiement des sommes dues.

Si le cautionnement est tant apprécié des banques, c’est avant tout parce que cette solution lui permet de se décharger de la mission de saisir et revendre le bien, ce qui serait le cas avec une hypothèque. Et « si vous ne pouvez plus payer, c’est l’organisme caution qui se retournera contre vous pour régulariser la créance », explique Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis.


L’hypothèque, une garantie indispensable dans certaines situations
Face au cautionnement, l’hypothèque n’a pas dit son dernier mot. En 2021, elle garantissait encore 28 % des crédits immobiliers accordés. Elle est particulièrement utile pour des dossiers atypiques ou jugés trop risqués par les organismes de cautionnement, qui refusent de prendre en charge de telles situations. « Le cautionnement est souvent privilégié car ça coûte un peu moins cher, mais ça ne fonctionne que sur des profils stables sur des dossiers classiques » explique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

Par exemple, les achats en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) et les projets immobiliers d’auto-construction sont majoritairement garantis par une hypothèque. Pour certains types de financements, il est même obligatoire pour les banques de recourir à une hypothèque. C’est notamment le cas pour les Prêts à l’accession sociale (PAS) dont le montant dépasse la barre des 15 000 €.

Bon à savoir : dans 10 % des cas, d’autres garanties sont prises, comme le Privilège du prêteur de deniers (PPD) ou le nantissement d’une somme d’argent.

Hypothèque ou caution : quelle est l’option la moins chère ?
Cécile Roquelaure dresse le portrait : « La banque a ses choix, sa politique de risques, et vous n’avez pas votre mot à dire ». Il est tout de même intéressant de savoir à quoi s’attendre en termes de coût, notamment si l’on dispose de deux propositions de crédit immobilier assorties de garanties différentes. En cas de cautionnement, il faut notamment être attentif à l’organisme choisi par la banque. Seul Crédit logement peut permettre de récupérer une partie des frais de garantie initiaux.


Exemple : pour un emprunteur de 40 ans souscrivant un prêt immobilier de 200 000 €, le coût d’une caution de l’organisme Crédit logement est de 2 660 €, dont 1 552 € qui pourront peut-être être récupérés à la fin du crédit. Chez un autre organisme, comme CMH au Crédit Mutuel ou SACCEF à la Caisse d’épargne, ce coût serait de 2 900 €. Une hypothèque, quant à elle, coûterait de 1 135 €, pour l’achat d’un bien déjà construit ou d’un terrain, à 2 850 € pour l’achat d’un logement neuf ou une construction.

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