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Immobilier : pourquoi faut-il verser une indemnité d’immobilisation lors d’une vente ?

Lors de la signature d’une promesse de vente, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation afin d’indemniser le vendeur en cas d’annulation de la transaction. Quelle doit être son montant ? Quand et comment la verser ? Comment la récupérer ? Voici ce qu’il faut savoir.

Afin de compenser l’immobilisation d’un bien à la vente lors de la signature d’une promesse de vente, le futur acquéreur du bien immobilier doit bien souvent verser une certaine somme qui lui sera remboursée une fois le bien acheté. Le montant de cette somme n’est pas fixé par la loi. Charge aux deux parties de se mettre d’accord. Généralement, l’indemnité tourne autour de 10 % du prix du bien.


Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?
Aussi appelée séquestre, l’indemnité d’immobilisation intervient lors de la signature d’une promesse de vente, ou avant-contrat. Cette indemnité n’est donc pas due dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente, qui engage les deux parties à réaliser la transaction.



Au moment de la signature d’une promesse de vente, le vendeur d’un bien immobilier s’engage à le céder à un acheteur à un prix déterminé à l’avance. Mais la vente ne se fait jamais immédiatement, un délai de quelques semaines (deux à trois mois en général) est toujours nécessaire. Durant ce délai, le vendeur s’engage à ne plus proposer son bien à la vente à d’autres personnes.


Afin de rééquilibrer la situation entre l’acheteur et le vendeur, il est possible d’exiger à l’acheteur de verser une indemnité d’immobilisation. Ainsi, si l’acquéreur décide finalement de se rétracter et de ne pas acheter le bien, cette somme sera versée au vendeur pour compenser l’immobilisation de son bien pendant un certain temps.


Bien que récurrent, le versement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire dans de nombreux cas. Le déblocage de cette somme est impératif seulement si la durée de l’exclusivité accordée par le vendeur excède 18 mois.


Quand et comment la verser ?
Le versement de l’indemnité d’immobilisation doit se faire après les 10 jours de rétractation dont profite l’acheteur. Une fois ce délai écoulé, le virement doit se faire en présence d’un notaire. En effet, la somme exigée n’est pas directement transmise au particulier vendeur et n’atterrit pas sur son compte en banque. Cette somme est en fait immobilisée par le notaire au moment de la signature de l’avant-contrat.


Deux options sont ensuite possibles. Soit la vente est réalisée, dans ce cas le vendeur reçoit l’indemnité et le déduit du prix final de vente sous la forme d’un acompte. Soit la vente ne se fait pas et dans cette hypothèse la somme est versée sur le compte du vendeur.


Si, le plus souvent, l’indemnité est versée au moment de la signature de l’avant-contrat, il existe une autre possibilité en cas d’achat dans le neuf, et notamment lors de l’achat sur plan (ou vente en état futur d’achèvement, VEFA). Ici, le montant de l’indemnité sera versé sur le compte séquestre du notaire lorsque le permis de construire sera octroyé pour prendre en compte les nombreux mois qui peuvent s’écouler avant la construction du bien.


Comment récupérer son indemnité d’immobilisation ?
En cas d’annulation de la vente, le principe de l’indemnité veut que l’acquéreur perde la somme versée pour compenser le vendeur. Néanmoins, il existe certains cas où la somme peut être récupérée même si la vente ne se fait finalement pas.


Cela est possible lorsque des conditions suspensives ont été préalablement définies lors de la signature de la promesse de vente. Le cas le plus courant est lorsqu’une clause suspensive liée au refus d’un crédit immobilier a été incluse. En effet, si un acheteur justifie de trois refus de crédit immobilier et qu’il a accompli de bonne foi toutes les démarches nécessaires, il peut demander à récupérer son indemnité.

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Source : www.lejdd.fr