Transmettre vos parts de SCPI avec peu ou pas de frais de succession, c’est possible. Moniwan, acteur de référence de l’épargne immobilière, vous éclaire sur le sujet.


Transmettre des parts de SCPI avec des frais de succession allégés
Vous détenez des parts de SCPI et souhaitez prévoir leur transmission à vos héritiers sans qu’ils n’aient à s’acquitter de frais de succession exorbitants et sans renoncer à vos revenus de votre vivant ?


C’est une problématique à laquelle font face de nombreuses personnes ayant investi en SCPI (société civile de placement immobilier) lorsque se pose la question de leur succession. Comment transmettre votre patrimoine à vos proches après votre disparition, tout en continuant à en profiter jusque-là, et sans condamner vos héritiers à verser d’importants frais de succession ? Quel mode de transmission choisir pour transmettre vos parts de SCPI ?

Moniwan, acteur de référence de l’épargne immobilière, vous éclaire sur le sujet.



Quel mode de transmission pour des parts de SCPI ?
Prenons l’exemple d’un couple marié, Monsieur et Madame T., respectivement âgés de 63 et 66 ans. En vue de compléter leur retraite, le couple a décidé quelques années plus tôt d’investir dans une SCPI de leur région

Monsieur et Madame T. possèdent donc 240 parts de SCPI d’une valeur 770 € chacune, pour un montant total de 184 800 €.

Au moment de leur décès, M. et Mme. T. souhaitent que leur patrimoine soit transmis à leur fils unique, en réduisant au maximum les frais de succession qui lui seraient imputables. D’ici là, ils souhaitent néanmoins continuer à percevoir les revenus générés par leurs placements immobiliers.

Voici les différents modes de transmission qui s’offrent à eux :

la donation en pleine propriété, qui permet de transmettre, de son vivant, tout ou partie de son patrimoine à ses héritiers. Si Monsieur et Madame T. choisissent cette solution, ils ne percevront plus les revenus issus de la portion du patrimoine transmis à leur fils, qui en deviendra alors le nu-propriétaire ET l’usufruitier.


la donation en nue-propriété, qui consiste à démembrer ses parts de SCPI pour n’en conserver que l’usufruit et faire don de la nue-propriété. Dans ce cas, M. et Mme T. continuent à jouir de l’usufruit de leur patrimoine tout au long de leur vie, tout en ayant bien préparé leur succession puisque leur fils obtiendra la pleine propriété des parts après leur mort.


La donation en nue-propriété, un mode de transmission avantageux pour les parts de SCPI
Pour répondre à la problématique de Monsieur et Madame T., Moniwan leur propose de transmettre leurs parts de SCPI à leur fils, de leur vivant, par le biais d’une donation en nue-propriété.

De cette façon, leur succession est anticipée, et M. et Mme T. ont la certitude que leur fils profitera de leur patrimoine au moment de leur décès. D’ici là, de leur vivant, le couple conserve l’usufruit des portions de biens détenus par le biais de leurs parts de SCPI, et continuent ainsi à percevoir les revenus générés par leurs placements.

Transmettre des parts de SCPI sans frais de succession, c’est possible ?
Les usufruitiers ayant moins de 71 ans révolus et le don ne portant que sur la nue-propriété du bien, il ne sera estimé par l’administration fiscale qu’à 60% de sa valeur, soit 240 parts d’une valeur égale à 60 % de 770€, autrement dit 110 880 € au lieu de 184 800€ de valeur réelle.

Dans le cas de la famille T., le fils sera totalement exonéré de droits de succession, et pour cause : tous les 15 ans, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans qu'il n’ait à payer de droits de succession. En tant que couple, Monsieur et Madame T. peuvent donc transmettre à leur fils unique 200 000 € exonérés de droits de succession. La valeur de leurs parts ne s’élevant qu’à 107 520 €, ils auront même le loisir d’ajouter jusqu’à 92 480 € à leur succession sans que leur fils n’ait à payer de frais.



Ce qu’il faut retenir :
La donation en nue-propriété permet aux donateurs de conserver l’usufruit de leurs parts de SCPI tout en préparant leur succession et en réduisant les frais de donation dus par le bénéficiaire.


Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros de parts de SCPI (ou d’un autre bien) par enfant, tous les 15 ans, sans frais de succession.


La valeur de la nue-propriété aux yeux de l’administration fiscale est évolutive et augmente avec l’âge de l’usufruitier (10 % avant 21 ans révolus et jusqu’à 90 % après 91 ans) :


Âge de l'usufruitier (moins de) : 21 ans révolus
Valeur de l'usufruit : 90 %
Valeur de la nue-propriété : 10 %


Âge de l'usufruitier (moins de) : 31 ans révolus
Valeur de l'usufruit :80 %
Valeur de la nue-propriété : 20 %


Âge de l'usufruitier (moins de) :41 ans révolus
Valeur de l'usufruit :70 %
Valeur de la nue-propriété : 30 %


Âge de l'usufruitier (moins de) :51 ans révolus
Valeur de l'usufruit :60 %
Valeur de la nue-propriété : 40 %


Âge de l'usufruitier (moins de) : 61 ans révolus
Valeur de l'usufruit : 50 %
Valeur de la nue-propriété : 50 %


Âge de l'usufruitier (moins de) : 71 ans révolus
Valeur de l'usufruit : 40 %
Valeur de la nue-propriété : 60 %


Âge de l'usufruitier (moins de) : 81 ans révolus
Valeur de l'usufruit : 30 %
Valeur de la nue-propriété :70 %


Âge de l'usufruitier (moins de) : 91 ans révolus
Valeur de l'usufruit : 20 %
Valeur de la nue-propriété : 80 %


Âge de l'usufruitier : Plus de 91 ans
Valeur de l'usufruit : 10 %
Valeur de la nue-propriété : 90 %


Investir comporte des risques, notamment de perte en capital, prenez-en connaissance.


Les performances et taux passés ne préjugent pas des performances et taux futurs.


Risque de variabilité des revenus. Produit non coté présentant une liquidité moindre.

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