Nos conseils pour acheter, vendre ou investir en 2023

Avec des taux qui poursuivent leur hausse et des prix toujours haut, les acheteurs peinent à s'aligner. La baisse des prix s'est toutefois amorcée début 2023.

Constructions neuves en chute libre, taux des crédits en hausse... Le premier trimestre 2023 le confirme: le marché immobilier fait grise mine.
Selon le site MeilleursAgents, principale plateforme d’informations et d’annonces immobilières, le pays voit d'ailleurs les prix baisser partout, avec un prix moyen s'établissant à 3.198 euros/m² (-0,1% en février). La région parisienne ne fait pas exception et tous les départements y enregistrent des baisses. A Paris, les prix sont également en retrait de 0,4%, et atteignent en moyenne 10.154 euros/m².

Cette situation s'explique principalement par la fin du crédit immobilier facile. De nouvelles normes compliquent en effet l’obtention d’un prêt, notamment pour les primo-accédants: pas plus de 35% d’endettement et des prêts d’une durée maximale de vingt-cinq ans. Fini aussi les taux bas, aux alentours de 1%: ils ont flambé et s’élèvent à près de 3% en moyenne. Le taux d'usure, exceptionnellement calculé tous les mois jusqu'au 31 juillet 2023 au lieu de tous les trimestres, n'a pas non plus favorisé les prêts. Il se révèle être surtout un couperet pour les emprunteurs aux dossiers fragiles.

Le marché est plutôt à la faveur des secundo-accédants, offrant plus de garanties aux banques et aux vendeurs. Et il pourrait ne pas se débloquer avant le troisième trimestre 2023.

Prêt immobilier: comment optimiser son dossier?
Obtenir son prêt en 2023, c'est toujours possible. A condition de prendre en compte un changement de dynamique majeur: il est important de se pencher d'abord sur sa capacité d'emprunt avant de chercher un bien, et non plus l'inverse. Lors de la constitution du dossier, il ne faut pas non plus oublier un prérequis: avoir 10% d'apport. 20% c'est encore mieux, sans pour autant vider son épargne. Pour les banques, l'emprunteur doit en effet conserver un équilibre budgétaire, ne serait-ce qu'en cas de travaux de rénovation imprévus.

Et si le taux d'usure freine votre demande, sachez qu'il est possible de déléguer l'assurance de prêt pour en réduire le coût. Car un dossier se joue parfois à quelques milliers d'euros.

Acheter un bien: quels leviers de négociation?
La remontée des taux n'a pas qu'un impact sur l'obtention d'un prêt. Un taux d'un point plus élevé, c'est aussi une capacité d'emprunt réduite de 10% pour les futurs acheteurs. Voilà une autre explication à la baisse des prix sur le marché. D'autant que l'acheteur dispose aussi d'un éventail de leviers lors de la négociation pour peser sur la facture finale, à commencer par le DPE (diagnostic de performance énergétique). Les passoires énergétiques (E, F et G) ne peuvent progressivement plus être louées et demandent des travaux de rénovation à plus ou moins court terme pour être remis aux normes. Certains biens subissent ainsi des décotes jusqu’à 20%.

D'ailleurs, tout logement qui nécessite des travaux de rénovation peut être sujet à négociation. C'est aussi le cas si les charges ou la taxe foncière sont très élevées.

Vendre son bien: ce qu'il faut savoir
Les prix baissent à la défaveur des vendeurs, qui se retrouvent parfois sans visite pendant des mois. Au vu de l'état du marché, fixer un prix raisonnable pour son bien est donc primordial. Attention également au DPE du logement. "Pour éviter une négociation trop importante, le vendeur doit faire des devis afin de connaître le montant d'une remise aux normes du logement. Il restera ainsi maître de la négociation", conseille Eric Allouche, directeur exécutif du réseau d'agences immobilières ERA.

Investir dans l’ancien, une solution rentable?
Selon une étude réalisée fin 2022 par Ipsos auprès de 2.000 personnes, sept Français sur dix considèrent qu'acheter pour louer est une bonne idée de placement. Et pour cause: "l'immobilier est le seul placement que l'on achète à crédit et qui peut en partie s'autofinancer par les loyers générés", rappelle Century 21. Ces dernières années, l'Etat a d'ailleurs accompagné ces Français désireux d'investir grâce au dispositif Pinel, à la faveur de la construction du neuf.

Largement rabotée, cette niche fiscale présente aujourd'hui peu d'avantages et accompagne la perte de vitesse du secteur. Déplorant une année qui n'a jamais été "aussi mauvaise", la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a d'ailleurs appelé début mars le gouvernement à mettre en place une mesure fiscale "exceptionnelle de courte durée" pour faire face à la chute de l'activité dans l'immobilier neuf. Sur l'ensemble de l'année 2022, les réservations de logements neufs enregistrées par la FPI ont baissé d'un quart (24,6%), et même de plus d'un tiers (36,3%) au quatrième trimestre.

D'ici à un nouveau coup de pouce, les Français se tournent vers l'ancien. Dans le réseau des 950 agences Century 21, leur part est ainsi passée de 17,4% en 2014 à 30% du total des transactions en 2022. Pour réussir l’opération, attention toutefois à ne pas négliger quelques éléments: encore une fois le DPE (certains logements énergivores ne peuvent et ne pourront plus être loués), la taxe foncière ou encore le bon régime fiscal. Une astuce? Penser à louer en meublé: le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est ouvert à ceux dont les recettes annuelles ne dépassent pas 23.000 euros et leurs frais sont intégralement déductibles des recettes locatives.

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