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L'investissement locatif pour réduire ses impôts, quel dispositif choisir selon le profil investisseur

Selon une enquête de 2021, 56 % des Français sont prêts à investir dans le locatif, avec pour volonté principale de se constituer un patrimoine. De nombreux dispositifs ont été créés pour les y inciter, notamment des réductions d’impôts sur le revenu. Le plus apprécié d’entre eux et le moins contraignant, le Pinel, est voué à disparaître fin 2024. D’ici là, il évolue dès janvier 2023, sous le nom de Pinel+, et les taux de réduction qu’il propose vont progressivement baisser. Mais d’autres solutions existent et, au-delà des bien connus Loc’Avantages ou Denormandie, le choix est vaste et permet de répondre aux attentes de tous les profils d’investisseurs. Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine peut être précieux pour finaliser la meilleure opération possible.

L’investissement locatif est aujourd’hui le placement le plus plébiscité en France, d’après une enquête réalisée au printemps 2021 par Poll&Roll pour Masteos, spécialiste de l’investissement locatif ; car l’État a mis en place des dispositifs d’aide qui ouvrent droit à des réductions d’impôt. Les lois Pinel et Denormandie, ainsi que Loc’Avantages, sont les seuls à être présentés sur le site internet du gouvernement, mais il en existe bien d’autres. “Une multitude”, va jusqu’à dire Benoît Brival, directeur du cabinet indépendant BHB, spécialisé dans le conseil en gestion de patrimoine.

“Ces dispositifs datent de 1977 et répondaient à un double enjeu : soutenir la production de logements en baissant la fiscalité pour les particuliers qui investissent”, explique Stéphane Dalliet, directeur général de l’immobilier résidentiel chez Nexity. Concrètement, ils prennent la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu – et pas seulement sur les revenus locatifs – pour les propriétaires bailleurs. À condition de se conformer aux modalités de chacun.

Des critères stricts et des lourdeurs administratives
Toute mesure impose en effet ses conditions. Exemple avec la loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier 2019. La réduction d’impôt sur le revenu est accordée pour l’achat d’un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, et s’il est ensuite mis en location. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et un certain nombre de réalisations doivent être effectuées : améliorer la performance énergétique du bien, changer la chaudière, isoler les combles ou les fenêtres, par exemple. Par ailleurs, le futur locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire, et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser le plafond réglementaire. Et cette liste est loin d’être exhaustive.

“Ces dispositifs créent un cercle vertueux : ils donnent du travail au secteur du bâtiment, aident à réduire les passoires thermiques et à mettre des logements sur le marché locatif”

“Si on additionne toutes les contraintes imposées, le coût total devient exorbitant et la procédure relève du parcours du combattant. De façon générale, la lourdeur administrative de ces régimes fait qu’il est très difficile de cocher toutes les cases”, expose Thierry Vignal, fondateur de Masteos. Un avis que ne partage pas Stéphane Dalliet, qui préfère parler de “critères” à remplir dont la finalité est, pour la plupart d’entre eux, d’améliorer le confort du logement et donc des futurs locataires. “Ces dispositifs créent un cercle vertueux : ils donnent du travail au secteur du bâtiment, aident à réduire les passoires thermiques et à mettre des logements sur le marché locatif”, souligne Benoît Brival.

Pinel, une “star” qui s’éteint
Dans le panel de dispositifs existants, le Pinel se démarque nettement, car “dans 90 % des cas, il répond aux attentes du contribuable qui veut défiscaliser”, remarque Benoît Brival. “C’est la star incontestée”, confirme Thierry Vignal.

Il permet lui aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, mais calculée cette fois sur le prix d’achat des logements, neufs ou réhabilités, pour atteindre les performances techniques du neuf. Les biens acquis doivent se trouver dans les zones dites tendues et être loués par la suite pendant une durée minimale de six ans.

Mais les jours de ce dispositif phare sont comptés. En attendant sa disparition fin 2024, des modifications substantielles vont lui être apportées dès 2023. Rebaptisé Pinel+, ou Super Pinel, il comporte de nouveaux critères : une surface minimale du bien, un accès extérieur, deux orientations différentes pour les appartements d’au moins trois pièces, des critères environnementaux supérieurs à la norme environnementale générale du neuf, entre autres. Et surtout, “dès janvier prochain, le Pinel va progressivement voir son taux de réduction baisser jusqu’en 2024, et ces opérations seront donc un peu moins attrayantes fiscalement”, indique Ugo Capelli, conseiller en gestion de patrimoine chez Valority Investissement.

“La disparition du Pinel n’inquiète pas les spécialistes. “On sait qu’il y aura un autre dispositif derrière. Car beaucoup d’acteurs, notamment les promoteurs immobiliers, en sont dépendants”

La disparition du Pinel n’inquiète pourtant pas les spécialistes. “On sait qu’il y aura un autre dispositif derrière. Car beaucoup d’acteurs, notamment les promoteurs immobiliers, en sont dépendants”, rassure Benoît Brival. Le Pinel a d’ailleurs lui-même succédé au Duflot et, précédemment, au Sellier, au Borlooet au Robien. “À chaque fois qu’un dispositif a été arrêté, la production de logements a chuté. C’est bien le signe qu’ils sont utiles. On ne connaît pas encore le nom du successeur mais nous espérons qu’il y en aura un. Nous sommes prêts pour avancer dans ce sens avec le gouvernement et l’ensemble des parties prenantes pour faire en sorte d’adapter les dispositifs à une double urgence : de préservation de l’environnement et de baisse de la production”, souligne Stéphane Dalliet.

L’accompagnement pour choisir le dispositif adapté
Reste que la plupart des dispositifs s’adressent à une niche. Malraux en est le meilleur exemple puisqu’il concerne les investissements dans la restauration d’immeubles à caractère historique ou esthétique. Les travaux doivent être contrôlés et suivis par un architecte des Bâtiments de France, et la rénovation doit englober l’intégralité de l’immeuble. Le coût total de l’opération s’avère donc bien souvent particulièrement élevé et loin d’être accessible à toutes les bourses. Il faut ensuite louer les logements nus à titre de résidence principale dans l’année qui suit la fin des travaux, et durant neuf ans minimum. Là encore, il ne s’agit que d’une partie des critères imposés.

“Il existe une loi fiscale pour chaque profil d’investisseur, soit une bonne quinzaine”

Autre dispositif et autre liste à la Prévert : Loc’Avantages. La réduction d’impôt n’est acquise que si le loyer fixé est inférieur au prix du marché local, si le locataire en fait sa résidence principale, si ses ressources ne dépassent pas un plafond établi par l’État. “Il existe une loi fiscale pour chaque profil d’investisseur, soit une bonne quinzaine”, résume Ugo Capelli.

L’expert recommande donc de se faire accompagner pour connaître celle qui correspond le mieux à la démarche de l’investisseur. “Cela dépend de son âge, de sa situation financière et patrimoniale. Un audit patrimonial mettra en lumière les objectifs de cet investissement et les priorités du client : veut-il agir sur la fiscalité ou plutôt se constituer un patrimoine, ou encore préparer sa retraite, voire tout à la fois ?”, détaille-t-il. Un avis évidemment partagé par l’ensemble des professionnels. “En première lecture, ces dispositifs apparaissent contraignants. Mais expliqués avec pédagogie, les investisseurs les trouvent rassurants”, estime Benoît Brival. Thierry Vignal alerte toutefois : “Attention toutefois à l’impartialité du conseiller. Certains sont rémunérés par les promoteurs et leurs recommandations peuvent être biaisées”, conclut-il.

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