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La SCI, le format idéal pour gérer un bien immobilier en famille

Créer en famille une Société civile immobilière (SCI) constitue souvent le moyen le plus simple et pratique de gérer une maison de vacances ou un immeuble en famille sans se prendre la tête. Encore faut-il un bon conseil juridique pour éviter certains pièges.

Avec des prix immobiliers de plus en plus élevés et des conditions d’emprunt qui se durcissent, il devient difficile d’acheter seul. C’est pourquoi de plus en parents achètent un ou plusieurs biens en commun avec leurs enfants. C’est un moyen efficace pour aider ses enfants à se loger, toucher des revenus complémentaires ou transmettre ce patrimoine dans quelques années. Il existe deux moyens : l’indivision mais c’est un outil contraignant et la SCI, bien plus souple.

Une alternative à l’indivision
La seule différence entre une SCI familiale et une SCI, c’est que les associés ont un lien de parenté. Quant au reste, une Société civile immobilière est une structure juridique permettant de posséder et de gérer un bien immobilier. Chaque associé détient des parts en proportion de son apport au capital, comme dans la plupart des sociétés. Alors pourquoi un tel engouement pour les SCI « familiales » ?« La SCI est un bon outil pour gérer un bien familial », confirme Me Adélaïde Gerbaud, notaire en Loire-Atlantique. Créer une Société civile immobilière qui détiendra le bien immobilier permet d’éviter l’indivision et ses conséquences, notamment les règles d’unanimité ou de majorité des 2/3 pour prendre des décisions. Dans une SCI, les règles de majorité pour prendre des décisions sont déterminées dans les statuts : en cas de mésentente, la SCI peut ainsi éviter des situations de blocage.La SCI permet également de nommer un gérant, élu par les associés, tout le monde n’ayant pas le loisir ou l’envie de s’occuper quotidiennement d’un bien immobilier. Mais attention, « c’est un avantage à condition de bien le choisir, en confiance et pour ses compétences de gestionnaire. »

Un outil très souple
« La SCI est un outil d’une grande souplesse, précise Me Gerbaud. Les statuts étant rédigés sur mesure, en fonction selon ce qu’on veut faire de la SCI ». Cela permet notamment de transmettre en dissociant « l’avoir du pouvoir » : L’exemple le plus fréquent est celui du parent qui conserve l’usufruit des parts sociales mais transmet la nue-propriété des parts aux enfants. Les statuts sont aménagés afin de lui permettre de conserver la maîtrise décisionnelle au sein de la société, tout en transmettant le bien à ses descendants.

Un conseil juridique indispensable
Pour créer une SCI, rien de plus simple : il faut rédiger des statuts, désigner un gérant et un siège social, publier une annonce légale et immatriculer la société auprès du greffe du tribunal de commerce. Mais le faire soi-même présente des risques. On trouve des sites Internet qui vendent des statuts « pré-remplis », mais mieux vaut privilégier une création « sur mesure » chez un notaire, qui vous apportera un conseil de qualité. « N’oublions jamais que les statuts vont régir les rapports entre associés. Or une SCI ne ressemble jamais à une autre et une SCI « mal écrite » est lourde de conséquences », conclut Me Gerbaud.

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