Acheter en copropriété : quelles précautions faut-il prendre ?

A quoi faut-il faire attention quand on achète un appartement dans une copropriété ? C’est la question que nous posons ce matin à Charlie Cailloux, conseiller juridique pour Particulier à Particulier et le site PAP.fr.

 Quelles précautions faut-il prendre ?

Charlie Cailloux : Quand on achète en copropriété, on achète des parties privatives mais aussi des parties communes. Et vous allez devoir participer à la rénovation de ces parties communes. Et donc la visite de l’appartement que vous allez acheter commence tout de suite dès que vous entrez dans le hall de l’immeuble, il faut être attentif : les fissures, les peintures défraîchies, la moquette élimée, l’ascenseur en panne.
Cela peut vouloir dire deux choses : soit la copropriété est mal administrée et on peut s’inquiéter de tout ce qui n’est pas visible (la toiture par exemple) ; soit ces travaux vont bientôt être mis à l’ordre du jour et ce sera à vous de payer quand vous serez propriétaire. Des travaux sur les parties communes, ce sont des travaux d’ampleur qui peuvent ajouter 5, 10, 15.000 euros par an à votre quote-part de charge. 

Et justement, comment savoir si des travaux sont bientôt prévus par la copropriété ?  

Il faut demander au vendeur de vous fournir au moins les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale, dans lesquels vous verrez si des travaux sont envisagés, sont votés ou sur le point d’être réalisés. Vous pouvez aussi demander le carnet d’entretien de l’immeuble dans lequel le syndic consigne tous les travaux réalisés dans la copropriété (c’est dans ce document que aurez l’année du dernier ravalement).
Ces documents, c’est mieux de les obtenir lors de la visite (en général, les vendeurs les ont) mais sachez que de toute façon, ils vous seront remis lors de la signature du compromis. Il faut consulter le diagnostic de performance énergétique pour savoir si des travaux de rénovation énergétique s’imposeront à court ou moyen terme, ce qui sera un casse-tête.

Voilà pour les travaux ! On peut également parler des charges ? 

Oui, les travaux c’est conjoncturel (un ravalement, c’est cher, mais c’est tous les 10 ans). Les charges, c’est tous les trimestres, c’est très régulier. Et ça correspond aux dépenses nécessaires pour faire tourner l’immeuble : l’eau, l’électricité, le chauffage collectif s’il y en a un, le nettoyage des parties communes, les honoraires du syndic, le salaire du gardien, l’ascenseur.
Ces informations sont très importantes, vous devez les avoir en tête avant de faire une offre d’achat : en copropriété, il ne suffit pas de payer le prix, il faut tenir la cadence ensuite. Depuis 2014, le vendeur doit informer l’acheteur sur l’état de santé financier de la copropriété (on parle souvent de pré-état daté), il renseigne sur l’état d’impayé des charges de copropriété : si les impayés représentent plus de 20% du budget, attention, c’est le signe d’une copropriété fragile qui risque de ne pas pouvoir faire face à ses obligations dans les années à venir.  

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