Immobilier: ce qui fait baisser la valeur d’un bien

En France, le marché de l’immobilier se porte plutôt bien, même si les taux de crédit ont tendance à remonter légèrement. Pour autant, vendre un bien n’est pas toujours chose aisée. Il faut dire que de nombreux critères peuvent conduire à faire baisser la valeur d’un bien, à commencer par sa situation géographique. Une maison ou un appartement situé dans une zone sans commerces, à proximité d’une usine, éloigné des transports en commun et/ou des écoles… autant de critères qui peuvent rebuter un potentiel acheteur et diminuer la valeur du bien. De plus, il ne faut pas oublier que l’acquéreur se forge très rapidement une opinion. Ainsi, une toiture ou une façade en mauvais état vont suggérer la nécessité de réaliser des travaux importants. Cela représente un coût qui doit être pris en compte par le vendeur au moment de bien estimer la valeur de son bien. Tout ne doit pas être calculé uniquement en fonction du prix moyen au mètre carré généralement pratiqué dans le secteur.

De mauvais diagnostics font chuter la valeur d’un bien
Lors d’une transaction immobilière, le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur toute une série de diagnostics obligatoires. Parmi les plus importants figurent les diagnostics amiante, électricité, gaz, état des risques et pollutions, plomb, et bien sûr le diagnostic de performance énergétique. Ce dernier revêt notamment une importance de plus en plus grande. Alors que le parc immobilier français compte des millions de passoires thermiques et que les prix de l’énergie connaissent une hausse importante, un mauvais diagnostic énergétique peut faire très nettement baisser le prix d’un bien immobilier. Dans le même ordre d’idée, une mauvaise isolation phonique est un défaut d’importance. Beaucoup de logements construits dans les années 1960 ont notamment du mal à trouver preneur à cause de ce facteur. Ceci est d’autant plus vrai si le logement est situé au-dessus d’une rue où la circulation est importante et peut générer des nuisances. Plus généralement, l’environnement immédiat est un point important à prendre en compte. Un appartement au-dessus d’un bar avec terrasse va forcément subir une décote. À l’inverse, un commerce ouvert en journée et utile, comme une supérette ou une épicerie, peut être considéré comme un vrai plus.

L’agencement et la décoration, des critères importants
Pour vendre un bien immobilier au bon prix, l’agencement est également à prendre en compte. Des pièces triangulaires difficiles à meubler entièrement, un grand couloir ou un hall d’entrée disproportionné peuvent faire réfléchir l’acheteur qui aura le sentiment de mètres carrés perdus. Ceci est d’autant plus vrai dans les zones où le marché immobilier est tendu et où les prix sont élevés. Ainsi, à Paris où le prix du mètre carré dépasse régulièrement 10.000 euros, chaque espace perdu coûte très cher. Dans le prolongement de l’agencement vient l’aspect décoration. Bien sûr, l’acheteur va amener ses propres meubles et peut-être réaliser des travaux pour mettre le logement à son goût. Néanmoins, lors d’une visite, il peut avoir du mal à se projeter si la décoration est trop datée ou originale. Il convient également d’éviter les pièces trop chargées en ameublement ou encombrées, qui vont donner l’impression d’un masque d’espace. Dans les faits, une décoration n’étant pas au goût des acheteurs n’entraine pas automatiquement une baisse du prix. En revanche, si le bien concerné reste longtemps en vente, que les visites sont peu nombreuses et surtout peu concluantes, le vendeur se verra certainement dans l’obligation de baisser son prix. Il peut donc être intéressant de pratiquer ce que l’on appelle le home staging avant de mettre son bien en vente, c’est-à-dire redécorer et améliorer l’habitat intérieur à coût réduit pour le rendre plus séduisant.

D’autres facteurs pouvant aboutir à la décote d’un bien immobilier
L’esthétique, la localisation géographique, la nécessité ou non de faire des travaux sont des éléments très importants, mais beaucoup de facteurs peuvent faire baisser la valeur d’un bien immobilier. Dans un immeuble, un appartement en rez-de-chaussée vaudra moins cher que le même logement situé au premier ou deuxième étage. D’une façon générale, les appartements situés dans les étages les plus hauts sont les plus chers, à condition qu’il y ait un ascenseur. Dans le cas contraire, une décote s’applique dès le troisième étage. L’orientation est aussi un facteur important, une orientation au sud étant beaucoup plus recherchée qu'au nord. Dans le même ordre d’idée, la présence ou non d’un vis-à-vis joue beaucoup sur la valeur d’un bien immobilier, tout comme la présence d’espaces extérieurs. Actuellement, les biens disposant d’une terrasse ou d’un balcon voient leur prix s’envoler par exemple. S’il s’agit d’une copropriété et non d’une maison individuelle, les charges de copropriété peuvent poser problème. L’acheteur devra les assumer en plus du remboursement de son crédit. Des charges importantes déprécient donc forcément un bien. À cette liste non exhaustive, on peut aussi ajouter les risques naturels. Une maison située en zone inondable va forcément perdre de sa valeur, quelle que soit la qualité de ce bien.

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