Tout commence souvent par un constat amer. Celui d'un désordre ou d'un défaut du logement après son acquisition. Et avec des volumes de transactions de plus en plus élevés dans l'ancien (près de 1,2 million en 2021), il n'est pas si rare de devoir se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation et parfois lancer une procédure plus lourde... en faisant jouer la garantie des vices cachés.

La garantie légale des vices cachés
Tout d'abord, une définition s'impose. En cas d'anomalie dans un logement, les acquéreurs peuvent en effet faire jouer la garantie des vices cachés. Cette garantie permet de protéger les acquéreurs après leur installation en cas de découverte d'une anomalie, telle qu'une fissure cachée par de la végétation, un trouble de voisinage dont le vendeur n'avait pas parlé ou encore un dégât des eaux ou la présence d'amiante. Cette garantie protège les acheteurs deux ans après la découverte du trouble.

Des désordres qui, pour entrer dans le cadre de la garantie, doivent rendre le bien "impropre à sa destination" ou "en diminuent tellement l'usage qu'ils ne l'auraient pas acheté à ce prix". Dans ce cas, on parlera de vice caché, un cauchemar pour les acquéreurs et certains vendeurs de bonne foi car cette procédure est longue, coûteuse et l'issue n'est pas toujours certaine. On ne peut donc pas se lancer dans cette procédure tout de go. Avant de se lancer, encore faut-il faire constater ce désordre et qu'il entre dans les conditions de la garantie des vices cachés que tous les actes ne prévoient pas, notamment entre particuliers.
Pour caractériser le vice caché, il faudra se référer à l'article 1641 du Code civil avec plusieurs conditions : le caractère non-apparent du vice, son antériorité par rapport à la vente et la diminution de l'usage. L'acquéreur devra apporter la preuve du vice devant les juges et pourra obtenir réparation et dans certains rares cas faire annuler la vente.

Pour cela, il ne faut pas hésiter à :
se renseigner auprès de l'ADIL de son département;
contacter son notaire, le vendeur ou l'agence pour les informer du trouble;
faire constater le désordre par un huissier;
faire venir un expert pour chiffrer le montant des travaux et la gravité des anomalies;
trouver une solution à l'amiable avec le vendeur;
lancer la procédure par courrier recommandé en étant accompagné par un avocat en cas d'échec de la conciliation ou de troubles trop importants.
"Les Adil sont mobilisées pour accompagner les accédants et les vendeurs dans leurs questions. En 2021, nous avons réalisé 900.000 consultations sur l'ensemble du territoire et 60.000 consultations pour le volet accession", souligne Cécile Can. "Les vendeurs ne doivent pas passer sous silence certaines informations. La plupart des vendeurs ne le font d'ailleurs pas par malhonnêteté, mais par méconnaissance du droit et des conséquences que cela entraîne", précise la chargée d'études. Côté vendeur, si votre acquéreur se lance dans une telle procédure, il est important de garder la tête froide et de ne pas se braquer. N'hésitez pas, là aussi, à vous renseigner et attendre les informations du courrier recommandé envoyé par l'acquéreur.

Vous pouvez également vous rapprocher de votre assureur pour être accompagné par la protection juridique qui aide l'assuré, vendeur comme acquéreur, dans ses démarches juridiques puisqu'un avocat doit intervenir dans ce genre de dossier.

Faites attention à tout pendant la vente
Pour éviter cette fâcheuse situation, une chose est certaine, c'est que tout doit être précisé avant la vente et pendant la vente. Il est en effet important de se montrer le plus transparent possible avec son acquéreur afin d'éviter que ce dernier ne se sente floué après son offre d'achat ou la signature. Cela vous protégera d'une procédure particulièrement anxiogène. Par exemple, si vous avez réalisé des travaux, informez-en votre acheteur et n'hésitez pas à faire apparaître ces éléments par écrit dans le compromis ou l'acte authentique. Côté acquéreur, même constat. Vous êtes profane du bâtiment et vous ne pouvez pas penser à tout. En revanche, vous pouvez faire des vérifications pour vous rassurer.

Le bon conseil à retenir avant l'achat :
On ne le dira jamais assez, lors des visites, il est essentiel de tout vérifier et de tout inspecter : les prises électriques, la robinetterie, etc.
En outre, il ne faut pas hésiter à venir accompagné par un professionnel du bâtiment et pourquoi pas avec un expert afin de faire un état à date du logement, ses fondations, ses planchers, sa toiture, etc.
Cela vous donnera de précieuses informations et vous aidera à prendre votre décision de manière éclairée.

L'expert rappelle que la majorité de ses dossiers concernent la toiture, les remontées capillaires sources d'humidité ou des fissure et observe une recrudescence des demandes de recours en vice caché. "Il faut demander l’historique du bâtiment et s'informer sur les éventuelles catastrophes naturelles sur les 10 dernières années", conseille l'expert qui rappelle qu'il s'agit d'un véritable travail d'enquête. "Mieux vaut demander une expertise en amont, pour lever les doutes et acheter en connaissance de cause, car les acquéreurs ne sont pas des professionnels du bâtiment et notre métier est d'être impartial"

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