Les fonds de pierre papier permettent d'investir sur de l'immobilier, notamment professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, hôtels...), sans les soucis de la gestion locative. ces produits procurent en outre une diversification sur plusieurs biens avec une mise ne dépassant pas quelques milliers d'euros. l'offre est aujourd'hui multiple : des scpi (sociétés civiles de placement immobilier) aux opci (organismes de placement collectif immobilier), en passant par les sci (sociétés civiles immobilières)... autant de supports qui affichent des caractéristiques distinctes.

la scpi est le produit le plus pur, comprenant uniquement de l'immobilier physique. l'opci, lui, possède deux poches distinctes : une poche d'immobilier et une autre d'actifs financiers. cette dernière doit permettre aux porteurs de parts de revendre plus facilement et plus rapidement celles-ci. quant à la sci, c'est une sorte de fonds de fonds. "les gestionnaires d'actifs ont voulu proposer un panier de plusieurs scpi auquel peuvent s'ajouter d'autres supports comme des foncières cotées et de l'immobilier physique en direct", détaille jérôme rusak, président du cabinet de conseil en gestion de patrimoine l & a finance. autre différence à avoir à l'esprit : les scpi et les opci distribuent des dividendes alors que les sci sont des produits de capitalisation, c'està-dire que tous les gains sont réinvestis automatiquement dans le fonds.

"les opci ne connaissent pas un grand succès"
conséquence de ces différentes approches, les scpi affichent la performance la plus stable. malgré la crise de l'an dernier, le rendement 2020 s'est élevé à 4,18%, après 4,40% en 2020, selon l'ieif. "la performance des scpi n'est ­regardée qu'au travers du rendement locatif alors qu'il faut aussi être attentif à la valorisation du prix de part", précise jérémy orféo, ­président et cofondateur de periance, ­société de conseils en ligne consacrée à l'immobilier. ce dernier a crû de 1,20% en 2020, portant le rendement global à 5,38%. les opci affichent des résultats plus variables de par leur exposition à la bourse, avec par exemple une performance globale de -1,55% l'an dernier (mais de +5,43% en 2019), pénalisée par la chute du cours des valeurs foncières. une spécificité qui freine l'adoption du produit auprès des épargnants. "les opci ne connaissent pas un grand succès car ce sont pour la plupart d'entre eux des produits trop complexes et assez peu lisibles", note ainsi j­érôme rusak. les sci affichent des performances intermédiaires, de 1,52% en moyenne en 2020, d'après quantalys.

"la scpi permet d'obtenir des revenus complémentaires"
si la performance est un critère crucial, il n'est pas le seul élément à prendre en compte. l'objectif patrimonial est aussi un critère primordial. ainsi, les scpi sont les seuls produits de pierre papier à pouvoir être souscrits à crédit, en nue-propriété ou bien démembrés dans une optique de transmission. "la scpi est un produit de rente qui permet d'obtenir des revenus complémentaires, y compris au sein de l'assurance-vie", ajoute jérémy orféo. c'est donc le support le plus souple. les opci et les sci (ces dernières étant accessibles uniquement en assurance-vie) se prêtent davantage à une logique de valorisation d'un capital. leurs frais d'entrée, moins élevés, permettent en outre une gestion plus réactive. "du fait des frais, à qualité équivalente, une sci est plus rentable qu'une scpi durant les trois ou quatre premières années et après cela s'inverse", souligne christian cacciuttolo, président de l'unep. un autre atout des sci : aller sur des marchés thématiques bien spécifiques, notamment celui du viager (silver avenir, viagénérations) ou de la transformation de bureaux en logements (novaxia r). "c'est aussi l'alternative la plus proche du fonds en euros pour les épargnants en quête d'un support de remplacement", estime christian cacciuttolo.

scpi et assurance-vie : les précautions à prendre
l'assurance-vie apporte accessibilité, liquidité et une fiscalité douce à la pierre. revers de la médaille, la rentabilité des scpi est diminuée des frais de gestion de l'enveloppe. aussi, l'épargnant doit examiner plusieurs points dans la notice de son contrat, à commencer par la part maximale de scpi qu'il peut détenir (rarement plus de 50% de l'encours). "il faut aussi vérifier si l'assureur reverse 100% des revenus et à partir de combien de mois de détention vous commencez à les percevoir", ajoute christian cacciuttolo, président de l'unep. des durées minimums de détention peuvent aussi être fixées. enfin, il faut être attentif au prix d'achat, qui offre souvent une décote - plus ou moins importante - par rapport au prix en direct. a.f.

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