Taxe foncière , un impact différent en fonction des grandes villes

Avec des taux historiquement bas et des transactions records, le marché de l’immobilier est en excellente forme: jamais les banques n’ont octroyé autant de prêts aux particuliers qui désirent acheter un habitat. Cette euphorie de projets visant à devenir propriétaires ne doit toutefois pas occulter l’ensemble des coûts cachés qui viennent s’ajouter aux mensualités de remboursement des ménages. En particulier, celui de la taxe foncière!

La taxe foncière pèse sur le budget des propriétaires
Si la taxe d’habitation est entièrement supprimée pour la résidence principale d’ici 2023, la taxe foncière en revanche n’est pas près de disparaître, et continue de grever le budget des ménages propriétaires. Avec une hausse de 35% en seulement dix ans, c’est l’un des impôts les plus “dynamiques” du pays. Pour certains ménages, elle représente parfois jusqu’à deux mois de remboursement du crédit immobilier... 

D’où la nécessité d’inclure son montant, désormais, dans le calcul de l’ensemble des frais d’acquisition d’un bien immobilier, avant même de se lancer dans le projet, pour ne pas se retrouver pris au dépourvu ensuite. De plus en plus d’emprunteurs budgètent d’ailleurs son coût prévisible dans le montant du prêt immobilier, contracté auprès des banques.

Selon une étude du courtier Meilleurtaux datant du 13-8-2021, dont les calculs sont basés sur les vingt plus grandes villes françaises, le montant moyen de la taxe foncière pour un couple avec deux enfants dans ces agglomérations s'élève aujourd’hui à 101 euros par mois! Un surcoût qui commence à devenir très conséquent.

Un impact différent en fonction des grandes villes
Toujours selon le courtier en ligne Meilleurtaux, la taxe foncière grimpe même jusqu’à 125 euros par mois, dans certaines villes. C’est le cas de la belle cité de Nîmes qui figure en première position des villes où cet impôt local est le plus onéreux. Les agglomérations de Saint-Étienne, du Havre, du Mans et d’Angers font partie, au même titre que la capitale du Gard, du Top-5 des villes tricolores les plus chères en termes de taxe foncière. 

À Nîmes, il faut maintenant compter 1.500 euros de taxe foncière par an pour l’acquisition d’un logement de 70 mètres carrés financé par crédit sur vingt ans, et pour un taux standard de 1,1% hors assurances. En cas d’achat d’un appartement estimé à près de 150.000 euros et avec des mensualités de 675 euros, la taxe foncière représente 2,2 mensualités du prêt. Autrement dit: le taux réel avec la fiscalité locale passe à 2,90%!

Dans les autres villes du Top-5, le poids de la fiscalité est à peu près équivalent: soit deux mensualités au Havre, 2,1 à Saint-Étienne, et 2,2 au Mans. Néanmoins, il est important de préciser que ce surcoût est susceptible de varier beaucoup dans la même ville, en fonction de la typologie, de la localisation et de la superficie du bien. Dès lors, il convient de vérifier la taxe foncière avant d’acheter, et pourquoi pas se tourner vers un bien tout aussi attrayant coûtant moins cher (fiscalement) dans une autre commune de l’agglomération.

Paradoxalement, dans les villes où l’immobilier est bien plus cher, le montant de la taxe foncière tend au contraire à rester stable dans le temps. C’est notamment le cas de Paris, qui connaît la taxe la plus basse actuellement! Toujours pour un bien de 70 mètres carrés, son montant ne s’élève qu’à 745 euros par an, ou 62 euros par mois! Même chose du côté de Lyon et de Strasbourg avec une taxe foncière de 74 euros par mois, ou encore de Nice (90 euros par mois). Dans toutes ces villes, la taxe foncière stagne depuis des années.

Quid de la prochaine révision des valeurs foncières?
La situation va-t-elle aller en s’arrangeant? Rien n’est moins sûr. En effet, la taxe foncière va voir son mode de calcul largement modifié dans les années à venir. Dès 2023, la valeur foncière de toutes les propriétés foncières va être réévaluée… ce qui n’était pas arrivé depuis les années 1970! Toutefois, les effets concrets sur le montant de la taxe foncière ne devraient pas avoir lieu avant 2026, selon le calendrier prévu.

Dans les villes qui ont connu une gentrification massive au cours des 50 dernières années, suivie d’une explosion des loyers, le montant de la taxe foncière va nécessairement grimper, dans des proportions importantes. Dans les villes et les quartiers les plus en vogue, en particulier dans les centres-villes, le coût de la taxe foncière pourrait encore augmenter de 15 à 20%! 

Beaucoup craignent par ailleurs que les collectivités locales profitent de l’occasion pour augmenter la taxe foncière, afin de compenser la disparition de la taxe d’habitation. Sans parler de tous investissements coûteux (grands projets, lignes de tramway) annoncés lors des dernières municipales, qu’il faudra bien financer d’une manière ou d’une autre. Et cette modification historique des valeurs foncières est l’occasion

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