Quelle ville doit-on viser en priorité lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif ?

Pour les investisseurs, les communes proches des plus grandes villes suscitent l’espoir d’obtenir de hauts rendements locatifs. Pour Capital, le groupe RealAdvisor a analysé les marchés potentiels situés autour de dix métropoles.

Quelle ville doit-on viser en priorité lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif ? Pour éclairer la décision des acheteurs, la plateforme RealAdvisor a analysé les marchés potentiels autour des plus grandes métropoles, hors Ile-de-France. Depuis la crise sanitaire et le développement du télétravail, en effet, nombre de citadins (acheteurs ou locataires) sont à la recherche de logements plus spacieux, dotés d’un bureau, de surfaces extérieures, ou d’un jardin, quitte à s’éloigner des centres-villes urbains… Au total, d’après une étude publiée par La Fabrique de la Cité, 31% des habitants des grandes métropoles songeraient ainsi désormais à déménager. Les villes moyennes proches de ces bassins d’emploi, dans ces conditions, deviennent les zones de reports naturelles pour ces populations. Et donc des cibles très alléchantes pour les investisseurs immobiliers !

Voilà pourquoi RealAdisor a analysé les marchés locatifs autour de Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Nice, Strasbourg, Marseille, Nantes, Rennes et Toulouse. Autour de toutes ces métropoles, la plateforme a d’abord évalué les prix et des loyers médians de leurs villes de report au premier trimestre 2021. A partir de ces données, le groupe a tiré un indice de rentabilité brute*. Celui-ci permet aux bailleurs d’évaluer la performance financière potentielle de leur investissement locatif, hors charges et imposition. Autour de chaque métropole, une sélection de trois à cinq communes présentant les plus hautes rentabilités brutes a été réalisée par RealAdvisor. Dans cette liste, vous trouverez d’abord des communes incluses dans les aires urbaines** de ces métropoles. Mais aussi, parfois, des spots plus éloignés - jusqu’à environ une heure de temps de trajet - mais suffisamment attractifs pour attirer l’attention des investisseurs locaux.

Dans un second temps, RealAdvisor a analysé pour Capital la tension locative dans sa sélection de villes. Pour ce faire, le groupe a recensé les offres de locations présentes sur les principaux sites d’annonces (parmi lesquels Bien’ici, SeLoger ou Leboncoin). Puis a comparé le nombre d'offres disponibles au nombre d’habitants dans la ville. Le ratio obtenu permet d’estimer à quel point il est fréquent de trouver des locations inoccupées dans la ville... Et donc, d’en déduire un certain niveau de risque de vacance locative pour le bailleur sur place. Plus l’indice est élevé, plus le risque de vacance locative est élevé.

Autour de Bordeaux
Autour de la capitale girondine, les communes de Pessac, Talence et Mérignac seront celles où les rendements bruts seront les plus élevés, estime RealAdvisor. Attention toutefois au risque de vacance locative à Talence, qui sera plus élevé que dans les communes voisines.

Autour de Lille
A proximité de Lille, Tourcoing, Roubaix et Wattrelos seront des villes à surveiller de très près par les investisseurs en quête de haut rendement. Les plus téméraires pourraient même prospecter jusqu’à Valenciennes… à condition, toutefois, de faire preuve de prudence face au risque élevé de vacance locative sur place.

Autour de Lyon
Dans cette sélection, Villeurbanne, Vénissieux et Vaulx-en-Velin proposeront des spots pour les investisseurs locatifs. Néanmoins, pour rechercher les plus hautes rentabilités autour de Lyon, les bailleurs devront s’exporter jusqu’à Saint-Etienne, où les rendements bruts seront presque deux fois plus élevés que dans la couronne immédiate de la capitale des Gaules.

Autour de Marseille
Autour de la cité phocéenne, la rentabilité brute des investisseurs locatifs dépassera rarement la barre des 5% annuels. Pour obtenir de tels retours sur investissement, les bailleurs pourront prospecter en priorité sur des biens à Martigues, Aubagne ou encore Vitrolles.

Autour de Montpellier
Autour de Montpellier, les communes de Sète, Frontignan ou Castelnau-le-Lez seront à surveiller pour les investisseurs à la recherche de rentabilité intéressantes. Ceux-ci pourront également prospecter jusqu’à Lunel, qui présente les performances financières brutes potentielles les plus élevées autour de Montpellier.

Autour de Nantes
Autour de Nantes, métropole confrontée à une pénurie de logements à vendre où à louer, il sera assez aisé pour les investisseurs de trouver des locataires pour leur investissement immobilier. Néanmoins, il sera difficile pour eux d’espérer des rendements bruts très élevés, y compris dans des villes telles que Rezé, Orvault ou Vertou.

Autour de Nice
Autour de Nice, la rentabilité brute potentielle des bailleurs atteindra 4,9% à Cagnes-sur-Mer, 4,7% à Saint-Laurent-du-Var, et 4,6% à Grasse d’après RealAdvisor. Attention toutefois au risque de vacance locative pour les bailleurs, qui sera assez élevé dans ces communes.

Autour de Rennes
A proximité de la métropole bretonne, les communes de Bruz et de Cesson-Sévigné présenteront des rentabilités brutes intéressantes pour les investisseurs, au-delà de 5% annuels. Les plus ambitieux d’entre eux pourraient prospecter jusqu’à Fougères, où les rendements bruts atteignent plus de 7%, malgré un risque de vacance locative légèrement supérieur aux communes limitrophes de Rennes .

Autour de Strasbourg
Autour de la métropole alsacienne, les communes de Schiltigheim et d’Illkirch-Graffenstaden présentent des rendements bruts relativement intéressants, supérieurs à 4% annuels. Mais pour espérer de plus hautes performances financières, les investisseurs risquent de devoir prospecter jusqu’à Mulhouse, où les rendements bruts, en dépit d’un risque de vacance locative non négligeable sur place, atteindront 7,6% par an.

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Source : www.capital.fr
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