Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Une dizaine de dispositifs existent pour investir dans le logement locatif. Seul ou à plusieurs, en France ou ailleurs, en payant la totalité ou une partie de la valeur du bien ou avec une souscription, il y en a forcément un qui convient à vos moyens.
18 janv. 2021 08:30 - Geoffrey Lopes
Acquérir un bien immobilier et le louer fait aujourd’hui parti des meilleurs investissements possibles. Tous les ménages ont besoin de se loger et le coût de la pierre ne cesse de s’apprécier. De nombreuses manières très différentes d’acheter permettent à des propriétaires hétéroclites de s’y retrouver. Faisons le point sur les dispositifs disponibles.


Où placer son argent en 2021 ?
Achat sec
La première solution repose sur une acquisition classique d’un bien immobilier, financé par un apport net et un prêt bancaire. Pour s’y retrouver, il faudra évaluer la dynamique du quartier d’achat, l’évolution des prix dans l’environnement choisi et la rentabilité du bien. Une ville moyenne, étudiante et attractive qui étend ou modernise une partie de ses transports en commun se révèle idéale. La demande de location y demeure forte due à la présence d’étudiants, de commerciaux et d’un généreux bassin d’emploi. La valeur du bien devrait augmenter grâce aux transformations urbaines permises par les nouveaux métros, tramways voire même les téléphériques urbains. Les premiers prix tournent autour de 30.000 €. Vous vous y retrouverez si la rentabilité de votre bien oscille entre 3 et 5 %.

Pour les néophytes, les courtiers en immobilier conseillent de se tourner vers des petites surfaces, studios ou deux pièces. Certes, plus la surface est petite, plus le prix du mètre carré croît, mais au final, un logement modeste et fonctionnel coûtera toujours moins cher qu’une spacieuse maison. Par ailleurs, l’appartement demandera moins d’entretien et restera plus facile à gérer.

Sachez que les logements neufs, plus onéreux, se déprécient assez vite. Dans l’ancien, vous pouvez défiscaliser des travaux et offrir une habitation confortable avec beaucoup de charme. Si vous le meublez, l’État vous accordera de nouvelles réductions fiscales.

Logements particuliers, commerces et bureaux
Environ 2,5 millions de Français suivent des études universitaires. La demande de logement des étudiants demeure importante. Leur rentabilité reste soutenue. Si vous optez pour une résidence universitaire, vous parviendrez toujours à louer. Le dispositif Censi-Bouvard vous offre des avantages fiscaux non-négligeables : une réduction d’impôt de 11 % et un remboursement de la TVA sur le prix d’achat. Il faudra vous assurer que 70 % des logements de l’immeuble sont bien destinés à des étudiants, vous engager à louer pendant au moins 9 ans et meubler votre appartement.

Vous pouvez décider de privilégier l’immobilier commercial. Jusqu’à deux fois plus rentable, l’immobilier de bureau offre des baux flexibles où tout se négocie, y compris l’obligation par le locataire de payer le loyer pendant une période donnée, même s’il n’exploite plus les locaux avant la fin de l’échéance. Attention, il conviendra d’acquérir des pièces plus spacieuses (au moins 100 m²), donc plus dispendieuses. La crise du coronavirus a généralisé le télétravail et impossible de prévoir un retour régulier des salariés dans leur entreprise. Celles-ci vont peut-être réfléchir à deux fois avant de louer de nouveaux bureaux. En somme, il s’agit d’un investissement risqué, surtout si c’est le premier dans le domaine.

Investir à l’étranger ou dans des locations saisonnières
Au-delà des frontières hexagonales, de nombreux pays se démènent pour attirer les investisseurs immobiliers. Certains leur demandent de placer plus de 500 000 euros par exemple ou de vivre sur place pour consommer. D’autres états, comme le Portugal, dispensent l’acquéreur de la taxe foncière les premières années. Prudence si vous retenez cette solution, il faudra maîtriser l’environnement de votre logement : la langue locale, la culture et les lois régissant l’immobilier, l’évolution des prix, etc.

Enfin, mettre son logement à disposition de locataires saisonniers reste possible. Vous pouvez acquérir des chambres hôtelières, entièrement gérées par les hôtels, ou des résidences touristiques dans des zones de passage, des villes aux nombreux monuments ou en bord de mer par exemple, à gérer soi-même. Si la rentabilité de ces logements dépasse toutes les autres, elle reste très irrégulière et fortement dépendante de la conjoncture. La crise du coronavirus et les confinements qui en ont découlés ont interrompu les flux touristiques et les investisseurs ne perçoivent plus aucun loyer depuis mars.

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Source : www.lci.fr
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