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5 conseils pour investir dans une résidence seniors - pleine vie

5 conseils pour investir dans une résidence seniors

un logement indépendant mais avec des services allant de la restauration au ménage, en passant par le gardiennage : telle est la promesse des résidences seniors. si un investissement de ce type vous tente, voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer.

distinguer les différents hébergements
loger les seniors dont l'autonomie diminue est un enjeu de société. pour nos aînés les moins autonomes, la solution souvent privilégiée est un placement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (ehpad), la nouvelle dénomination des maisons de retraite. À côté de ces structures existent des résidences pour seniors. les deux types d'établissements proposent des logements, comprenant des prestations de gardiennage, ménage et restauration. les ehpad apportent, en plus, des soins médicaux et sont donc placés sous la supervision des agences régionales de santé (ars). les résidences seniors ne sont pas médicalisées.


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combien coûte une maison de retraite médicalisée ?
ces dernières se sont fortement développées depuis quelques années. on en compte désormais près de 800 sur le territoire, logeant 50 000 personnes, selon le syndicat national des résidences avec services pour les aînés (snra). "elles s'adressent aux individus qui perdent un peu leur autonomie et ont besoin d 'aide dans leur vie quotidienne, mais qui peuvent néanmoins se débrouiller tout seuls", explique david régin, directeur commercial de consultimpartners, spécialiste de l'investissement en immobilier. l'âge moyen d'entrée dans ce type de logement est de 77 ans, alors qu'il est de 85 ans en ehpad.

des services variés au quotidien
les résidences seniors prennent généralement la forme de petits immeubles situés en centre-ville et sont constituées d'appartements d'une ou deux pièces que l'on peut meubler comme on le souhaite. elles sont gardées et comportent un accueil qui ressemble un peu à celui des hôtels. des espaces collectifs permettant de se rencontrer sont proposés, le petit-déjeuner est servi aux résidents, le ménage et le lavage du linge sont également inclus. À cela s'ajoutent des prestations supplémentaires selon les résidences : un coiffeur, qui peut venir à intervalles réguliers ; ou bien des sorties organisées.

les occupants sont presque exclusivement locataires et leur loyer dépend de la situation géographique du logement, ainsi que de son standing. il faut compter de 800 €, pour un studio dans une petite ville, à 1 500 € pour un deux-pièces dans une ville plus importante. ces loyers peuvent être élevés pour des retraités et, lors de leur création, ces résidences étaient plutôt prévues comme des endroits haut de gamme, " mais suite à une demande plus importante, l'offre s' élargit désormais et des résidences aux tarifs plus abordables existent, avec des services plus basiques", précise françois georges, président du snra.

des logements détenus par des investisseurs
les chambres et appartements de ces résidences sont détenus par des investisseurs, généralement des particuliers. ils acquièrent le logement et signent un bail avec l'exploitant pour une durée d'au moins neuf ans (jusqu'à vingt ans parfois). ce dernier assure tous les services proposés, ainsi que l'entretien de la résidence.

pendant la durée du bail, l'exploitant verse chaque mois un loyer à l'investisseur. le propriétaire n'a donc pas à gérer les locataires, avec lesquels il n'a aucun contact. les premiers investissements commencent aux alentours de 90 000 € pour un studio et peuvent atteindre 200 000 € pour un petit appartement.

les professionnels de l'immobilier estiment que la rentabilité est de 3 % à 5 % net par an, sans compter l'avantage fiscal. l'investisseur en bénéficie, ce qui vient augmenter ses revenus, car l'état souhaite encourager le développement de ce type de résidences.

le propriétaire déclare les loyers perçus sous le statut de loueur en meublé non professionnel (lmnp), lui permettant de déduire des loyers une somme équivalant à l'amortissement des murs et du mobilier. au final, cela gomme l'impôt à payer sur plusieurs années. et si le logement est acheté neuf, s'ajoute une réduction d'impôts de 11 % du montant de l'achat dans une limite de 300 000 € par an, soit un avantage fiscal qui peut aller jusqu'à 33 000 €.

les conditions pour en bénéficier sont toutefois strictes : il faut investir dans un ehpad ou une résidence seniors ayant reçu un agrément qualité, et respecter la durée de location à l'exploitant pendant au moins neuf ans. ce type d'investissement est donc plus à aborder comme un placement financier que comme un achat immobilier. c'est la raison pour laquelle les résidents sont rarement les propriétaires.

acheter dans l'idée d'y vivre soi-même
investir dans son propre logement en vue de la dépendance n'est pas impossible, mais l'acheteur renoncerait aux avantages fiscaux, à moins de prévoir l'achat suffisamment tôt pour respecter l'engagement de location de neuf ans. de plus, les prix d'acquisition de ce type de logements sont souvent plus élevés que ceux du marché, parce qu'ils sont neufs et que des services sont proposés.

en revanche, il peut être judicieux de le faire acheter par ses enfants, qui y logeront leurs parents âgés tout en bénéficiant des avantages fiscaux. mais il faut avoir les reins solides car ce type de placement comporte des risques non négligeables. tout d'abord, la rentabilité repose sur l'exploitant. si ce dernier n'est pas efficace et n'entretient pas le bâtiment comme il le faudrait, les chambres se vident et la rentabilité de la résidence chute. la rédaction du bail est également complexe. si l'acheteur n'y prête pas attention, il peut lui être défavorable. une clause peut, par exemple, prévoir que les loyers seront revus à la baisse si la résidence ne rencontre pas le succès escompté. autre inconvénient : la revente n'est pas toujours aussi aisée que celle d'un appartement classique dans l'ancien.

les éléments pour faire le bon choix
il est possible de limiter les risques en faisant les bons choix. tout d'abord, mieux vaut privilégier une résidence seniors plutôt qu'un ehpad. en effet, elles sont souvent mieux placées (en centre-ville, par exemple), et il est relativement aisé de les transformer en logements classiques. cette option peut être intéressante si l'exploitant arrête ses services. autre raison de ne pas choisir un ehpad : l'investissement y est beaucoup plus complexe, car c'est l'ars qui décide de l'ouverture et de la fermeture d'un tel établissement, laissant parfois des investisseurs avec un bâtiment vide et inutilisable. c'est la mésaventure vécue par un collectif d'investisseurs dans un établissement situé à marly-le-roi (yvelines) qui a d'ailleurs entamé un recours en justice contre le promoteur ayant commercialisé l'ehpad. il est également important de ne pas acheter trop cher par rapport aux prix du quartier. en effet, en cas de revente, le logement sera estimé par comparaison avec ces derniers ; payer au prix fort expose donc à une perte d'argent.

pour alexandre teitgen, directeur général de lb2s, une entreprise spécialisée dans la revente d'appartements en résidence services, il est également important d'en choisir une avec un label de qualité. les grands acteurs du secteur ont créé le label "vie seniors et habitat" (viseha), qui garantit la qualité de construction et d'exploitation. les grands noms du secteur comme edenéa, domitys, les senioriales, les jardins d'arcadie ou les girandières possèdent généralement ce label.

cela permet de bénéficier de logements qui mesurent au moins 36 m2 ; la majorité de la résidence doit comporter des t2 ou des espaces supérieurs ; cinq activités ou animations sont organisées chaque semaine ; l'entretien du logement est proposé au moins 5 jours sur 7.

si vous envisagez d'investir, il est impératif de prendre tous les renseignements utiles avant de signer, comme pour tout achat immobilier.

le saviez-vous ? il y a 1,4 million de personnes de plus de 85 ans en france actuellement. le pays en comptera 5 millions en 2060.

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Source : www.pleinevie.fr