Lyon, Grenoble... où peut-on encore investir dans l'immoblier locatif en Rhône-Alpes ?

Après le confinement, certains secteurs de la région devraient conserver un beau potentiel de séduction pour les investisseurs. Etat des lieux.Accélération des ventes, raréfaction de l’offre puis hausse drastique des prix : le succès de l’investissement immobilier dans la région commençait à lui porter préjudice. Le confinement est venu changer la donne, avec un arrêt brutal des ventes et bien des incertitudes pour les mois à venir. Mais la pierre garde les attraits d’une valeur refuge, à condition de connaître les quartiers les plus solides. Pour vous aider à vous repérer, nous avons dressé un état des lieux de l’investissement locatif avant la pause et une liste des secteurs qui devraient préserver des rentabilités intéressantes.A Lyon, la Part-Dieu présente plus d’atouts que la vieille villeRetour sur investissement brut : de 3 à 4%Dans cette cité où l’investissement locatif représente plus d’un tiers des ventes, les tarifs avaient bondi d’environ 10% en un an. Cette inflation pesait forcément sur les rentabilités, comprises entre 3 et 5% en début d’année. Les propriétaires se contentaient d’ailleurs souvent de 3%, tablant en contrepartie sur la solidité de leur patrimoine dans les quartiers les plus chics. Probablement à raison. "Les placements patrimoniaux en plein centre-ville restent les plus sécurisés", précise Franck Vitali, responsable de l’agence Century 21 Presqu’île. Dans les alentours de la place Bellecour, un deux-pièces de 30 mètres carrés s’achetait autour de 225.000 euros, pour ensuite être loué autour de 700 euros par mois, soit environ 3,7% de rentabilité. En se dirigeant vers le quartier Sainte-Blandine, on peut encore espérer améliorer le retour sur investissement. Situé à deux pas de l’hypercentre, en direction de Confluence, ce secteur conserve, même en temps de crise, de bonnes perspectives d’évolution. Un trois-pièces de 50 mètres carrés en très bon état, dans un immeuble 1900, occupé contre 875 euros mensuels, y a récemment changé de mains pour 260.000 euros. Une affaire à 4% de rendement.Les alentours de la Part-Dieu, quartier d’affaires qui a tout pour rester dynamique, font aussi partie des paris les plus sûrs. Un deuxpièces de 45 mètres carrés, payé autour de 225.000 euros avant le mois de mars, s’y louait environ 800 euros par mois. Le vieux Lyon, qui il y a peu était le plus demandé tant par les locataires que par les propriétaires, s’avère désormais très risqué, en raison de sa vocation touristique. Mieux vaut attendre d’y voir plus clair avant de chercher à nouveau à y investir comme l’avait fait dans la période préconfinement l’acquéreur d’un trois-pièces de 65 mètres carré en bon état, au premier étage d’un immeuble du XVIIe siècle. Le logement était parti à 395.000 euros pour un loyer mensuel de 1.000 euros (3% de rentabilité).A Villeurbanne, les immeubles récents vont garder la coteRetour sur investissement brut : de 4 à 5%Les rentabilités s’étaient significativement amenuisées en 2019 : les tarifs à l’achat avaient bondi de 8% en moyenne sur la ville, et de 10 à 15% pour les petites surfaces, tandis que les loyers, à la fois maintenus par l’indice de référence et les capacités des locataires, n’avaient pris que 2%. "Pourtant, les investisseurs étaient toujours partants", note Claude Nahon, gérant du cabinet Gestion Immobilière Bellecombe. Une correction des tarifs consécutive à la crise pourrait rééquilibrer la situation. Pour se rassurer, mieux vaut suivre l’exemple des acheteurs les plus habitués à faire des affaires dans la ville. Ils visent généralement les résidences de bon standing datant de moins de 10 ans, dans le centre-ville ou alentour. Un 30 mètres carrés vendu 130.000 euros rapportait environ 500 euros par mois, soit un rendement de 4,6%. La rentabilité pourrait rester un peu plus élevée dans le quartier Flachet où, pour la même taille dans des constructions du début du XXe siècle, un achat à 110.000 euros garantissait un loyer de 450 euros (4,9% de rentabilité).A Annecy, des opportunités sur des secteurs récemment rénovésRetour sur investissement brut : de 4 à 5%Après une année 2019 faste, durant laquelle le nombre de ventes avait augmenté de 7%, l’offre avait diminué début 2020 tandis que la demande était toujours aussi forte. En avaient résulté des hausses de prix de 5% sur un an pour les maisons et jusqu’à 10% pour les appartements. En particulier dans la vieille ville et aux abords de la gare, où de nombreux biens servaient à la location meublée saisonnière. Avec une occupation moyenne de trente-quatre semaines par an, un deux-pièces de 45 mètres carrés, payé 200.000 euros, pouvait rapporter 10.000 euros par an. En ce moment, mieux vaut éviter ce type d’opération pour revenir à un loyer de 700 euros mensuels en bail classique. Il sera toujours temps de revenir à la location à la nuitée quand les touristes reviendront.Restent de jolies pistes à explorer sur les secteurs qui se sont développés ces dernières années. "D’autant que la suspension des projets de construction ou d’urbanisme empêche d’autres quartiers de prendre leur envol", souligne Corinne Desmoulins, gérante de l’agence Canal Immobilier. Ainsi, le centre de Meythet, totalement rénové, a accueilli plus de commerces depuis deux ans et intéresse les jeunes couples. Un trois-pièces de 64 mètres carrés, au loyer mensuel de 820 euros, venait d’être acquis pour 205.000 euros, soit une rentabilité de 4,8%.A Vénissieux, le quartier du Grand Parilly devrait tenir ses promessesRetour sur investissement brut : de 5 à 10%L’euphorie qui avait touché toute l’agglomération lyonnaise s’était traduite par une augmentation moyenne des tarifs de 7% en un an. Hausse particulièrement visible sur les constructions de moins de 10 ans. Le mètre carré était vendu entre 2.000 et 2.300 euros dans le centre-ville, avec des loyers qui demeuraient intéressants pour les propriétaires. Avant le confinement, un ensemble constitué d’un deuxpièces de 32 mètres carrés et d’un trois-pièces de 48 mètres carrés, loués respectivement 550 et 620 euros, venait d’être acheté 160.000 euros, soit une rentabilité brute de 8,7%. Or c’est ici que Nathalie Denis, directrice de l’agence Topissimmo, conseille de continuer à prospecter pour s’assurer un placement bien bordé : "La proximité de Lyon, la présence du métro et le dynamisme du centre-ville vont y concentrer encore plus qu’avant les envies des locataires." Quand le marché local se sera éclairci, il redeviendra sans doute judicieux de prospecter dans les environs du Grand Parilly, quartier qui était en passe de devenir l’un des plus cotés. Un trois-pièces de 65 mètres carrés de moins de 10 ans y coûtait autour de 170.000 euros, pour un loyer de 700 euros par mois (5% de rentabilité).A Bourg-en-Bresse, prospectez en priorité entre le centre et l’universitéRetour sur investissement brut : de 7 à 9%La hausse des tarifs enregistrée lors des douze derniers mois (3,8% sur les appartements) avait en grande partie été provoquée par le retour des investisseurs. "Avec, notamment, des taux d’intérêt toujours bas, le marché s’est ouvert à tout le monde, investisseurs débutants comme confirmés", note Jérémy Collin, directeur de Century 21 Agence immobilière du Centre. Lequel conseille désormais de diriger ses recherches entre le centre-ville et l’université Jean Moulin Lyon 3. Les placements devraient y être moins risqués et les ratios rester intéressants. Le mètre carré en bon état, payé jusqu’à présent entre 1.800 et 1.900 euros, rapportait en moyenne 11 à 13 euros par mois, soit des rendements allant de 6,9 à 8,7%. Et même un peu plus dans le cas d’un meublé. Ce qui était le cas de ce deux-pièces de 35 mètres carrés, dans un état irréprochable et dans un bâtiment 1920 avec du cachet, loué 495 euros par mois alors qu’il avait été acquis à 67.000 euros avant début mars (8,8% de rentabilité).A Chambéry, idéal pour les étudiants, le Carré Curial est à privilégierRetour sur investissement brut : de 6 à 10%"Pour sécuriser un placement dans cette ville dynamique, l’idéal est de devancer les besoins des étudiants, qui resteront toujours nombreux", avance Amaury Dewit Van Styvendael, directeur de l’agence Guy Hoquet l’Immobilier, prenant pour exemple une vente réussie en plein confinement. Grâce à une visite virtuelle, un studio de 18 mètres carrés, loué 355 euros par mois dans une résidence étudiante près du Carré Curial, est parti à 62.000 euros (6,8% de rentabilité brute). L’acheteur n’en était pas à sa première affaire et connaissait bien le marché local. Ce quartier, proche du centre, commerçant et idéalement placé pour les étudiants, reste l’un des plus rassurants pour l’acquéreur. On y voyait même jusqu’à récemment des colocations rapporter autour de 10% du montant investi. Il paraît plus prudent d’attendre un peu plus de visibilité avant de tenter à nouveau ce genre d’opération fort rentable sur des surfaces plus élevées. Dans le reste de la ville, les tarifs avaient augmenté de 3% en moyenne en un an, et davantage pour les petits logements. Un studio de 17 à 20 mètres carrés en bon état et bien placé, qui se vendait 60.000 à 65.000 euros en 2019, partait plutôt entre 70.000 et 75.000 euros début 2020. Loué autour de 400 euros par mois, il promettait une rentabilité supérieure à 6,8%.A Grenoble, Championnet, l’Ile-Verte et le centre résisteront à la criseRetour sur investissement brut : de 6 à 9%Malgré une augmentation du volume de ventes d’environ 10% en 2019, les prix étaient restés stables. Et comme les loyers avaient eu tendance à augmenter, de 1 à 2%, les investisseurs affluaient jusqu’en début d’année. Ils privilégiaient par ailleurs les quartiers classiques, le centre-ville, Championnet et l’Ile-Verte. Ces acquéreurs récents avaient eu le nez creux, car il s’agit a priori des endroits les moins exposés à une éventuelle baisse des prix, même à moyen ou à long terme. "Dans toutes les crises que la ville a pu traverser, ces trois secteurs ont toujours été ceux qui ont le mieux tiré leur épingle du jeu", rappelle Jérémy Bertrand, directeur de l’agence Century 21 Victor Hugo. Avant le confinement, un studio de 25 mètres carrés avec balcon, au deuxième étage d’un immeuble des années 1970 situé à deux pas de la place Victor-Hugo, rapportant 510 euros par mois, était parti à 75.000 euros en une petite semaine. En ajoutant 25.000 euros de travaux, le rendement final atteignait 6,1%.A Villefranche-sur-Saône, près de la gare, la demande des locataires restera forteRetour sur investissement brut : de 4 à 8%En hausse constante depuis plus de deux ans, le marché local avait vu ses prix grimper de 6% en moyenne en 2019. La hausse avait même été plus marquée pour les maisons individuelles, les immeubles des années 2000 et les produits d’investissement. Dans le même temps, les loyers avaient augmenté de 2 à 3% et les rénovations étaient devenues systématiques pour faire face à la concurrence. Même après tous ces ajustements, les rentabilités dépassaient encore souvent les 7%. Si les incertitudes existent, il sera possible de faire encore quelques bons coups dans les mois à venir, à condition de choisir les emplacements porteurs. "Deux quartiers restent à privilégier en ce moment", indique Hervé Paillasson, directeur associé de l’agence Century 21 Coquillat Immobilier.En premier lieu, le Promenoir et les abords de la gare vont continuer à intéresser les travailleurs lyonnais. Un studio de 28 mètres carrés, en rez-de-chaussée surélevé et doté d’un parking, dans un immeuble de standing des années 1980, loué 365 euros mensuels, y avait changé de mains pour 58.500 euros avant le confinement (7,5% de rendement). Dans ce coin, les tarifs, à l’achat comme à la location, étaient très similaires à ceux du centre. Deuxième secteur à privilégier, les alentours du marché couvert, susceptibles de convenir aux attentes des locataires à la retraite. Ils peuvent y trouver tous les commerces dont ils ont besoin et devraient continuer à accepter de louer 650 euros un troispièces de 65 mètres carrés des années 2010, préalablement payé autour de 190.000 euros par son propriétaire, soit 4,1% de rentabilité brute.A Roanne, quel que soit le bien, il faudra le rénover si besoinRetour sur investissement brut : de 6 à 10%Le dynamisme du marché, qui s’est traduit par une augmentation du nombre de transactions de 20 à 25% en 2019, tenait à des prix stables, compris entre 900 et 1.000 euros le mètre carré en bon état. Ce qui promettait des rentabilités de 9 à 10% sur les deux-pièces et les immeubles entiers. "Ces deux types de produits attirent toujours les investisseurs, qui ont continué à nous appeler, même en période de confinement, déclare Guillaume Desgranges, directeur de l’agence Arthurimmo, même s’ils sont évidemment beaucoup moins nombreux." Il faut toutefois éviter de mettre sur le marché un bien dans un état tout juste correct, voire pire : les locataires les boudent systématiquement. Si, jusqu’en mars, les studios proposaient des rendements dépassant rarement les 7%, les deux-pièces étaient plus intéressants. Ils devraient le rester. Davantage demandés par les locataires, ils n’étaient pas nettement plus chers à l’achat. Au premier étage d’un immeuble des années 1950 avec ascenseur, dans l’hypercentre, l’un d’eux (47 mètres carrés pour un loyer de 345 euros) était parti récemment à 45.000 euros, soit une rentabilité brute de 9,2%.A Saint-Étienne, les prix, corrects, assurent une bonne rentabilitéRetour sur investissement brut : de 9,5 à 10,5%"Les tarifs étaient déjà tellement bas ici, comparés au marché français, que même s’ils devaient reculer fortement, le marché ne s’en trouverait pas tellement bousculé ", assure Gilles Javelle, cogérant du cabinet Olivier Javelle-Thouilly Associés. Il est vrai que, même après une augmentation d’environ 5 à 6% en 2019, les tarifs oscillaient toujours début 2020 autour de 1.000 euros le mètre carré seulement. Une aubaine pour les investisseurs dans cette ville remplie d’étudiants. Et si les plus petits biens sont davantage sujets à une éventuelle décote, des superficies plus grandes devraient rester très rentables. Ainsi, un deux-pièces de 49 mètres carrés près de la place Carnot, loué 400 euros par mois, s’est vendu il y a peu à 49.000 euros, soit 9,7% de rendement. Plus solides encore, les placements visant des jeunes familles pour des locations sur plusieurs années, vont probablement conserver leur attrait. Un quatre-pièces de 80 mètres carrés dans un immeuble de standing, dans les alentours du cours Fauriel, pouvait se monnayer autour de 70.000 euros (avec 15.000 euros de travaux à ajouter) et se louer ensuite à 700 euros, soit 9,9% de rentabilité brute. Ces sommes ne devraient guère évoluer à la reprise des transactions.

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Source : www.capital.fr
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