SCPI, LMNP, Pinel, vers quel investissement immobilier se tourner ?

SCPI, LMNP, Pinel, vers quel investissement immobilier se tourner ?A chaque solution ses avantagesL’investissement immobilier est la solution d’investissement privilégiée par la plupart des épargnants français. En effet, l’immobilier présente une certaine sécurité pour l’investisseur à l’abri de la volatilité des marchés financiers. Cependant, il existe désormais différentes solutions d’investissement sur le marché de l’immobilier locatif. Qu’il s’agisse de SCPI, de LMNP ou encore d’investissement en loi Pinel, vers quelle solution d’investissement en immobilier faut-il se tourner ?“L’investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier en vue de le mettre en location. Dans certains cas, l’opération permet de bénéficier d’avantages fiscaux notamment lorsqu’elle est réalisée dans le cadre de lois défiscalisantes”Pour rappel, l’investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier en vue de le mettre en location. Dans certains cas, l’opération permet de bénéficier d’avantages fiscaux notamment lorsqu’elle est réalisée dans le cadre de lois défiscalisantes. Dans cette optique, la loi Pinel est le dispositif fiscal utilisé pour de nombreux investissements locatifs.Pinel et LMNP, pour défiscaliserEn quoi consiste un investissement locatif en loi Pinel ?La loi Pinel est une loi de défiscalisation qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 18 à 21% en contrepartie de la réalisation d’un investissement immobilier locatif avec un engagement de location de 6 à 12 ans.La loi Pinel, c’est donc, une réduction d’impôts de :- 12% pour un engagement de location de 6 ans ;- 18% pour un engagement de location de 9 ans :- 21% pour un engagement de location de 12 ans.Attention, plusieurs conditions doivent être remplies :- Le bien doit avoir une valeur maximale de 300 000 euros ou plus précisément la réduction d’impôt sera calculée uniquement sur le montant compris entre 0 et 300 000 euros ;- Le bien doit être situé dans un secteur géographique éligible à l’application de la loi ;- La fixation du loyer doit tenir compte des plafonds fixés selon les zones;En fonction de la situation fiscale du contribuable et de ses objectifs patrimoniaux, celui-ci peut être amené à investir en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) plutôt qu’en loi Pinel.Le LMNP est un statut fiscal appliqué aux personnes réalisant de la location meublée. En effet, comme son nom l’indique, la location meublée consiste à acquérir un bien, le meubler et le mettre ensuite en location. Visiter le site spécialisé investissement-lmnp.fr pour en savoir plus.Contrairement aux revenus issus de la location nue, les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ce qui permet au contribuable de bénéficier d’un abattement de 50% s’il opte pour le régime Micro BIC.Il peut également opter pour le régime réel qui lui permet de déduire les charges liées au bien, mais également de pratiquer l’amortissement comptable de son bien (à l’exception du terrain).“Contrairement aux revenus issus de la location nue, les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ce qui permet au contribuable de bénéficier d’un abattement de 50% s’il opte pour le régime Micro BIC”« Dans certains cas aussi, peut s’appliquer le statut du LMNP Censi-Bouvard ouvrant droit à une réduction d’impôt de 11%, étalée sur 9 ans. Seuls les investissements dans un EHPAD neuf ou une résidence étudiante neuve sont éligibles au décret Censi-Bouvard » nous précise Louis Legasse du site investissement-lmnp.fr.Le régime LMNP permet donc de combiner un cadre fiscal avantageux tout en investissant sur des secteurs porteurs de l’économie tels que le secteur de la santé ou le secteur des personnes âgées.SCPI, l’investissement flexibleLa SCPI, une alternative à l’investissement immobilier direct. En effet, la SCPI, aussi appelée Pierre Papier, est un véhicule d’investissement dans l’immobilier locatif de manière mutualisé. Elles ont pour sous-jacent l’immobilier résidentiel pour les SCPI fiscales principalement ou l’immobilier professionnel à travers différents secteurs d’activités (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) pour les SCPI de rendement.“La SCPI, aussi appelée Pierre Papier, est un véhicule d’investissement dans l’immobilier locatif de manière mutualisé”Le fonctionnement est très simple. La société de gestion collecte auprès des épargnants des fonds afin de constituer et agrandir le parc immobilier dont elle assure la gestion. Chaque porteur de parts percevra un revenu locatif net de toute charge, au prorata du nombre de parts détenues.Ce support d’investissement présente les avantages suivants :- la flexibilité : l’investisseur investit en fonction de son budget et peut calibrer le montant souhaité. Il peut investir en plusieurs fois. Idem, lors de la revente, il est possible de revendre uniquement le nombre de parts souhaité- l’absence de gestion : aucun acte de gestion n’est à réaliser tout au long de l’investissement de l’épargnant. C’est la société de gestion qui s’occupe de la gestion courante du parc immobilier.- les risques sont mutualisés sur plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de locataires répartis dans différents pays ou régions et sur des secteurs d’activités variés- La liquidité : contrairement à un bien immobilier où il faut au minimum 3 mois le temps que le compromis de vente puis l’acte définitif soient signés. Le délai de revente moyen pour des parts de SCPI à capital variable est d’un mois.D’après Antoine Cesari, conseiller au sein de portail-scpi.fr : « Certaines SCPI permettent d’investir sur un secteur d’activité en particulier. C’est par exemple le cas de la SCPI Pierval Santé qui est 100% investie sur le secteur sanitaire, majoritairement en Allemagne et en France. Cette SCPI a notamment annoncé que malgré le Covid-19, le rendement 2020 resterait stable car il n’y a pas eu de demande de suspensions de loyers. »La SCPI de manière générale, permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux, notamment la création de capital, la création de revenus complémentaires, la préparation de retraite, la transmission de patrimoine.SCPI, LMNP, Pinel, le choix d’une solution d’investissement dépend de plusieurs paramètres notamment le budget et l’objectif patrimonial du client. Ainsi, selon le profil du client, il sera plus intéressant d’opter pour l’une ou l’autre des solutions.

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