Comment combiner une stratégie de location étudiante et de location saisonnière - Avis d'experts

Fondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d'un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier ...Lire la suiteAvec un nombre d’étudiants qui augmente tous les ans, le marché de la location étudiante est porteur. Ainsi, il est intéressant pour les bailleurs d’investir dans un appartement destiné à la location étudiante. La location saisonnière est également fructueuse en fonction d’où se trouve votre résidence. Cependant, elle subit une réglementation changeante qui se complique. Alors, comment combiner ces deux stratégies de location étudiante et de location saisonnière? Décryptage de notre expert Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif.com.Louer à un étudiant pendant l’année "scolaire" et à des vacanciers l’étéPour combiner de la location pendant l’année et de la location saisonnière, le locataire sera forcément étudiant, pour une simple question de gestion : le propriétaire loue son bien de septembre/octobre à mai ou juin et opte pour la location saisonnière durant les mois d’été. Pour ce faire, il conviendra de privilégier un bail étudiant d’une durée de 9 mois, qui est la seule façon d’assurer la possibilité de jongler avec la location saisonnière estivale.Cette idée est notamment très intéressante si le propriétaire dispose d’un bien en bord de mer, ou dans une grande ville qui accueille beaucoup de touristes l’été. Pour garantir la validité de ce bail étudiant, il faudra absolument que le logement soit meublé, ce qui est également arrangeant pour la location saisonnière.Le logement étant bien situé et logé, le propriétaire n’aura probablement pas de mal à le louer l’été. Ceci a notamment pour avantage d’appliquer un tarif plus élevé et donc de bien rentabiliser son bien. Ce "changement" de stratégie estivale demandera juste un peu d’organisation, comme le fait de bien prévoir le ménage, le changement des draps et la petite touche décorative et coup de cœur qui plaît aux touristes et voyageurs (et qu’il faudra sûrement ajuster après le départ de votre étudiant). La location saisonnière rapportera aussi plus sur une période plus courte. Ainsi, elle permettra de continuer à générer des revenus supplémentaires sans empêcher de signer à nouveau un bail étudiant à la rentrée.Quels avantages à cette combinaison ?Location saisonnière avec loyer mensuelLa location étudiante a pour avantage d’avoir souvent une rentabilité plus élevée, avec un investissement dans une petite surface et des revenus plus importants, notamment dans les grandes villes (difficulté à trouver des T2 par exemple, très prisés). Cet avantage vaut aussi pour la location saisonnière, qui fait rapporter plus encore l’été avec souvent des locations à la semaine et une demande forte, notamment si le logement est bien placé. Notons aussi, dans les deux cas (location étudiante et saisonnière), une forte demande locative, avec des villes et des logements de plus en plus saturés.L’autre avantage réside aussi dans l’absence de vacances locatives: le propriétaire est quasiment certain que le logement sera loué toute l’année, et ne prend aucun risque, notamment grâce à des baux courts pour les étudiants (moins de risques d’impayés et des garanties) et des paiements en amont de la location saisonnière, avant même l’arrivée des voyageurs (aucun risque d’impayés ici). Enfin, il convient de privilégier des petits logements et miser principalement sur la localisation, avec des prix plus accessibles et un "ticket d’entrée" plus facile en tant qu’investisseur.Les limites de cette stratégieDans certaines grandes villes, la réglementation pour la location saisonnière est stricte. Dans les zones dites "tendues", il conviendra de déclarer le logement à la mairie afin d’obtenir le droit d’usage touristique. En effet, pour être en droit de louer, l’investisseur a l’obligation d’en faire la demande au maire de la commune concernée. Dans la capitale, ça se complique. Il faudra alors faire une demande d'autorisation de transformation du logement en local commercial. Si le bien est en copropriété, il conviendra de vérifier que le règlement n'interdit pas ce type de location. Ce sont donc beaucoup de démarches préalables pour avoir le droit d’appliquer cette stratégie.Il sera également intéressant de regarder la fiscalité la plus avantageuse en changeant le type de location durant l’année. Le propriétaire pourra opter pour le régime micro-BIC si ses recettes annuelles ne dépassent pas 70.000 euros par an. Grâce à ce régime, il bénéficiera d’un abattement de 50% sur ses recettes.Enfin, la location saisonnière implique aussi une certaine intendance (changement des draps, ménage, etc.) qui oblige à être dans le coin, ou alors à déléguer (ce qui induit des charges supplémentaires). Elle demande aussi plus de temps de gestion. Ainsi, si cette stratégie de location étudiante et saisonnière est souvent gagnante et avantageuse, il convient aussi de se questionner sur ses limites avant de se lancer.

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