Investissement immobilier : les bons plans à Nice

Avec une hausse des prix de 3,8% sur un an dans l’ancien, à peine plus modérée que l’inflation du neuf (+4,1% fin 2019), dégager un rendement digne de ce nom n’a rien d’évident. Heureusement, quelques secteurs prometteurs subsistent, conciliant rénovation urbaine et forte demande locative.Dans l’ancienAlors que le Carré d’or ou la promenade des Anglais se négocient à plus de 10.000 euros le mètre carré, mieux vaut viser des quartiers excentrés. « Comme Saint-Roch, un secteur en mutation. Comptez de 80.000 à 85.000 euros pour un studio en bon état, qui servira 8% de rentabilité brute », conseille Marc Wyler, de SwissMed Immo. Tel ce 21 mètres carrés, boulevard de l’Armée-des-Alpes, acheté 83.000 euros, et qui pourra se louer 550 euros par mois. Direction, sinon, le secteur de Notre-Dame, près de la gare. L’environnement n’est pas des plus avenants, mais la végétalisation de la rue d’Angleterre, après la piétonnisation de la rue de Suisse, a fini d’en modifier la physionomie.Sentant le vent tourner, cette quinquagénaire a parié 180.000 euros sur un trois-pièces de 70 mètres carrés, dans un bel immeuble ancien de la rue de Paris. Alors que ses deux chambres rapportent 900 euros de loyer, l’aménagement des combles en une troisième dopera le rendement de 6 à 8,5%. Côté murs de commerces, les valorisations devraient être tirées à la hausse par l’implantation de nombreuses entreprises de nouvelles technologies, telle Qwant, avenue Thiers. La difficulté sera de trouver les biens. « Il faut prévoir au moins 250.000 euros pour 50 mètres carrés, servant une rentabilité moyenne de 7% », résume Jérôme Abécassis, responsable de Pax Avenue Transactions.Dans le neufAvec pas moins de six programmes sortis de terre, ces derniers mois, le quartier Saint-Roch a aussi de quoi satisfaire les amateurs de bonus Pinel. Les résidences y sont parfois proposées au-delà de 6.000 euros le mètre carré. Soit 272.000 euros pour ce deux-pièces de 42 mètres carrés, avec balcon et ascenseur, dans la résidence Nice Way de Cogedim, avenue des Diables-Bleus. Livré mi-2022, il pourra servir jusqu’à 3,5% de rendement à son propriétaire, ramené à 2,7% s’il opte pour le Pinel (loyer plafonné à 612 euros). Route de Turin, Nexity annonce un programme, accessible dès 4.500 euros le mètre carré, pour une rentabilité estimée à 4%.Les règles en AirbnbAvec 5 millions de touristes annuels, se lancer dans la location à la nuitée est tentant. Seulement voilà : la mairie a durci les règles depuis 2019, et exige une autorisation de changement d’usage, elle-même conditionnée à la transformation en logement d’un bureau de surface équivalente. De plus, une seule autorisation par foyer sera octroyée. Et cinq agents du pôle Protection des logements effectuent des contrôles inopinés.

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Source : www.capital.fr
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