Investissement immobilier : optez pour le neuf en tirant parti du nouveau Pinel

Alors que le zonage devrait évoluer, nos conseils pour choisir le bon programme, sans rétrocéder trop de commissions aux intermédiaires spécialisés.A priori, on a connu moment plus propice pour investir dans l'immobilier neuf. Avec une baisse de 14% sur un an des mises en vente, l'offre disponible ne cesse en effet de diminuer. Si bien que dans des villes comme Strasbourg, Nantes, Montpellier ou Rennes, ainsi qu'en Ile-de-France, les stocks ne dépassent pas neuf mois de commercialisation, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Pour ne rien arranger, ce début de pénurie permet aux constructeurs de vendre leurs lots toujours plus cher, avec des tarifs en hausse de 4,7% sur un an, fin 2019.Reste que l'avantage Pinel qui, rappelons-le, permet de décrocher un rabais d'impôts compris entre 12 et 21% du prix payé, frais d'acquisition inclus, répartis ensuite sur six, neuf ou douze ans, vient d'être revu, pour plus de protection de l'épargnant. Le zonage, plus fin, ainsi que les mesures d'encadrement des commissions d'intermédiaires, devraient désormais permettre d'éviter les trop gros dérapages. Explications détaillées.L'état de la réglementationAlbi, Mâcon, Lorient ou Besançon : on ne compte plus les villes moyennes où tout investissement en Pinel était devenu impossible le 1er janvier 2018, car elles relevaient de la zone B2. Cela pourrait vite changer, car deux de ces communes, Angers et Poitiers, ont obtenu en juillet dernier d'être surclassées, pour rejoindre la zone B1. Selon les professionnels, d'autres villes devraient suivre, telles Narbonne, Béziers, Montauban ou Pau. Attention, rien ne prouve que la demande dans chacune de ces communes soit suffisamment forte pour trouver sans difficulté un locataire, et rentabiliser durablement l'investissement.La solution viendra peut-être d'une expérimentation menée en Bretagne jusqu'à fin 2021, qui devrait permettre à des villes comme Brest, Lorient, Vannes, Quimper et Saint-Brieuc de rejoindre les deux dernières communes de la région éligibles au Pinel, Rennes et Saint-Malo. Un arrêté du préfet de région devrait sous peu en établir la liste définitive, avec une particularité : le zonage, plus fin que d'ordinaire, permettra de faire varier les plafonds de loyers à respecter, et de ressources du locataire, en fonction du quartier ou du type de biens. De quoi mieux coller à la demande.Ce n'est pas la seule nouveauté en matière de Pinel. Depuis le 1er avril, les investisseurs peuvent consulter un chiffre bien utile, qui doit figurer sur les propositions des intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine, agents immobiliers ou banques) : le montant de la commission que les promoteurs leur versent pour assurer la commercialisation des programmes. De plus, selon un décret de fin décembre, celle-ci ne peut plus dépasser 10% du prix de revient du lot. Certains intermédiaires gourmands pouvaient en effet empocher jusqu'à 12% de frais, notamment dans les zones où trouver des acheteurs était le plus difficile. A cause de ces commissions gonflées, l'investisseur était alors non seulement condamné à empocher des rendements amoindris, mais prenait aussi un risque accru de moins-value à terme.Ce plafonnement fera-t-il pour autant baisser les prix du neuf, comme l'espère le gouvernement ? Pas sûr. "Les promoteurs garderont pour eux les éventuels 2 points de commission en plus au-delà des 10%, soit pour leur propre marge, soit pour absorber le coût croissant du foncier", assure Jean-Jacques Olivié, président de l'Anacofi-Immo, l'association nationale des conseillers financiers immobiliers. Sachez toutefois qu'une commission de 8% environ sera préférable pour équilibrer l'investissement.Les bons plansAvec les évolutions de zonage à venir, de nouvelles opportunités seront à saisir. Pour savoir quelle zone privilégier, nous avons mené trois simulations, pour un budget d'environ 250.000 euros, entièrement financé à crédit. Ce qui permet, au choix, de s'offrir un studio à Versailles (zone Abis), un deux-pièces à Toulouse (zone B1), ou un trois-pièces à Limoges (zone B1, équivalente à une ville ex-B2).Première leçon de ce comparatif : la rentabilité brute est évidemment plus élevée du côté de Limoges, devant Versailles et Toulouse. Mais elle reste faible, à moins de 4%, notamment à Versailles et Toulouse, où les loyers de marché sont 8% supérieurs aux baux plafonds à respecter. Quant à l'effort d'épargne à consentir, s'il est d'environ 700 euros par mois dans les villes de province, il culmine à près de 1.000 euros pour le studio versaillais. Logique, car le plafond de prix d'achat, fixé à 5.500 euros le mètre carré, est largement inférieur aux tarifs de vente de la ville (8.540 euros le mètre carré). Si bien que le bonus fiscal ne s'appliquera qu'à seulement 65% de la facture d'achat.Prix de revente inclus, après quinze ans, c'est sans surprise du côté de Limoges que l'investissement sera le plus juteux, avec un rendement global de 5,5%, contre 4,5% à Toulouse, et 3,5% à Versailles. Attention toutefois : la vacance locative est élevée dans la ville, à 8,9%, pour un plafond de loyer dans la limite haute du marché local. «Dans de telles communes, le parc urbain est souvent vieillissant. Les atouts du neuf par rapport au reste de l'offre locative permettront de très facilement trouver preneur, même à ces tarifs», plaide Stéphane van Huffel, directeur général de Netinvestissement.Si Limoges vous paraît trop risqué, tentez une autre option, consistant à viser une maison individuelle, par exemple en deuxième couronne parisienne. Un budget équivalent à celui de nos simulations suffit. «J'ai acquis pour 270.000 euros une maison neuve de 80 mètres carrés, avec trois chambres, à Ballainvilliers dans l'Essonne. En calant le loyer sur le plafond autorisé de 1.000 euros par mois, ma rentabilité brute atteint 4,4%», témoigne ainsi Charles Toulat, directeur général délégué d'Atland Résidentiel, qui a investi à titre personnel. Parmi les avantages de la formule : une rotation plus faible des locataires, le plus souvent une famille, et un moindre risque de dégradations. Ne tardez pas à vous décider, dès 2021 le dispositif Pinel ne sera plus possible, en effet, que dans les logements collectifs.Dernier bon plan : basculer à la colocation, ce qui permet, dans les villes où le plafond de loyer est supérieur aux prix de marché, de plus facilement y coller. L'opération est tout à fait tolérée en Pinel : il suffit que chaque colocataire, pris individuellement, respecte les critères de ressources fixés pour un célibataire. Mais le turnover risque cependant d'être plus élevé, comme les frais de remise en état.

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Source : www.capital.fr
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