La location meublée, eldorado de l’investissement locatif ?

Louer un bien immobilier en meublé est attirant sur le papier. Mais si la demande et la rentabilité sont au rendez-vous, les contraintes sont nombreuses, rappelle notre experte, Céline Mahinc, fondatrice du cabinet Eden Finances.   Pour l’investisseur, la location en meublé est une forme de gestion du patrimoine particulière, souvent développée dans l’optique de la retraite. En effet, le statut de loueur en meublé permet de constituer un patrimoine en même temps qu'un revenu complémentaire non fiscalisé sur une longue période. Sa rentabilité semble d’autant plus attractive que les loyers des meublés sont en moyenne supérieurs de 10 à 30% à ceux des logements nus. La location meublée serait-elle alors un eldorado de l’investissement immobilier ? A fortiori le meublé touristique ?
Différents modes de détention “du meublé” s’ouvrent aux investisseurs : quid du meublé diffus ? Tel est le cas lorsque le propriétaire - qui a choisi de meubler son appartement - loue “directement” son bien, celui-ci pouvant constituer ou non la résidence principale du locataire. La loi ALUR a créé une définition légale du logement meublé applicable aux logements utilisés comme résidence principale : “Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.” A noter également que depuis le 1er septembre 2015, une location meublée doit contenir au moins onze meubles et équipements. La loi ALUR prévoit par ailleurs que les baux de logements meublés doivent respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d’Etat. Elle aligne la réglementation sur l’état des lieux entre le logement meublé et nu et rend obligatoires, dans les logements meublés, “un inventaire et un état détaillé du mobilier”. Elle crée un cadre réglementaire pour le dépôt de garantie qui, à la différence du logement locatif nu, peut représenter deux mois de loyer (au lieu d’un seul) ainsi que pour la récupération des charges, désormais facturées au réel ou au forfait. Les motifs pour lesquels le propriétaire peut donner congé sont alignés sur ceux du logement locatif nu. Les mécanismes d’encadrement des loyers s’appliquent aux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Incontournable pour les locataires On le constate donc ici : il n’existe pas d’avantages particuliers, sur la forme, à louer en meublé plutôt qu’en nu. Pourtant, ce type de location est choisi par de nombreux investisseurs. Et pour cause : ces locations sont plébiscitées par certaines catégories de locataires (près de 40% d’étudiants et plus de 45% d’actifs en mobilité professionnelle). En effet, ils considèrent que leur situation n’est pas stabilisée, et/ou qu’ils ont un besoin pratique de pouvoir déménager rapidement et sans contrainte. Pour tous ces locataires, la location meublée est un choix présenté comme incontournable. Le caractère prêt à l’emploi du logement, la simplicité du déménagement, la moindre exigence des bailleurs concernant la situation financière et professionnelle du locataire et l’absence d’achat initial de meubles sont des avantages incontournables pour les locataires.
Ces avantages sont par ailleurs renforcés par la création du “bail mobilité“, pour ceux qui sont en stage ou en mission par exemple. La durée de ce bail est de 1 à 10 mois. Il est non renouvelable. Un locataire souhaitant rester dans les lieux à l’issue du contrat d’un commun accord avec le propriétaire devra signer un nouveau bail type Loi Alur. Seul le locataire peut donner congé en respectant un préavis de 1 mois. Le loyer est encadré comme dans un bail classique. Les charges sont récupérées au forfait. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (cautionnement “Visale” éligible). Meublé touristique : une réglementation durcie... Pour les séjours d’encore plus courte durée, l’idée vous est peut-être venue dans l’été : vous lancer dans le meublé touristique, pour un week-end ou à la semaine !? Mais attention, ce n’est peut-être pas si simple. Ce mode de location, qui s’était développé en dehors de tout cadre réglementaire depuis le début des années 2010, s’est traduit dans certaines agglomérations touristiques par un recul de l’offre de logements en raison de la rentabilité beaucoup plus élevée que la location meublée touristique offrait aux bailleurs. De fait, la réglementation s’est durcie. Dans le cadre de la location meublée touristique, la loi ALUR précise que ce mode de location constitue un changement d’usage du local, soumis à une autorisation préalable de la commune, puisque le logement n’est pas la résidence principale du loueur, c’est-à-dire qu’il y vit moins de 8 mois par an. Actuellement, seules une dizaine de villes demandent une autorisation de changement d'usage pour que le logement puisse être loué en toute légalité. Il s'agit notamment de Paris, Lyon, Bordeaux, Nice. Si le logement est à Paris, Bordeaux ou dans l'hypercentre de Lyon, non seulement l'obtention de ce changement d'usage n'est pas toujours aisée, mais elle s’accompagne de règles de compensation (dont le coût élevé peut peser sur la rentabilité du logement). En outre, la Ville de Paris a assimilé dans son plan local d’urbanisme (PLU) la transformation de logements en locations meublées de courte durée à de l'hébergement hôtelier, nécessitant une déclaration préalable d’urbanisme.
 
Par ailleurs, la loi pour une république numérique renforce d’une part les dispositions visant à la régulation et au contrôle de ce type de location en y associant les intermédiaires. Elle permet d’autre part à certaines communes de mettre en place une procédure de télédéclaration de “toute location de courte durée d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile”. Aujourd'hui, certaines villes (Paris, Lyon et Bordeaux par exemple) ont mis en place cet enregistrement (gratuit) auprès de la mairie même s'il s'agit d'une résidence principale. Si la commune n’a pas décidé de mettre en place l’outil de télédéclaration, il n’en demeure pas moins que l’obligation de déclaration incombe aux loueurs qui offrent à la location un logement qui n’est pas leur résidence principale. Et le numéro délivré doit obligatoirement figurer dans toutes les annonces. Un seul mot d’ordre : bien se renseigner ! … mais un investissement rentable Les propriétaires mettant en location un logement meublé ne recherchent plus nécessairement une certaine souplesse dans la gestion locative, mais surtout une meilleure rentabilité. Mais alors, la location saisonnière est-elle encore rentable ?! Compte tenu des frais de gestion (entre 20 et 25% pour la location meublée touristique contre environ 10% pour de la location meublée de longue durée et 3-5% pour de la location nue), d’une possible (suivant les villes) surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires, de la lourde charge financière en cas de compensation…on peut se poser la question ! Et pourtant, au-delà de ces possibles contraintes, le loueur meublé garde des avantages ! Outre la demande locative qui se maintient, il offre en effet une situation fiscale inédite. A lire dans la prochaine chronique… !

Lire la suite sur scoop.it
Source : www.capital.fr
Mentions légales Confidentialité