Acheter un petit studio et le meubler pour le louer clés en main à des étudiants est un bon moyen de se constituer un patrimoine grâce à un investissement qui a depuis longtemps fait ses preuves.
comme pour n'importe quel placement financier, il est toutefois essentiel de s'assurer de la rentabilité de votre projet avant de vous lancer. or, la fiscalité appliquée aux revenus que vous toucherez pèse lourd dans la balance.
  louer sans être professionnel dès lors que vous louez un ou plusieurs logements meublés, sans que cela constitue votre activité principale, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (lmnp). dans le détail, ce régime s'applique lorsque l'ensemble des loyers perçus sur une année est inférieur à 23.000 euros ou, plus largement, lorsqu'ils sont moins élevés que la somme de tous les autres revenus de votre foyer fiscal.
ceci étant dit, votre activité doit tout de même être déclarée aux autorités. pour ce faire, vous devez vous inscrire gratuitement au répertoire sirène, auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien concerné. le numéro délivré devra être ensuite reporté sur votre déclaration complémentaire de revenus. en outre, tout nouveau bien mis en location doit faire l'objet d'une « déclaration d'ouverture d'un nouvel établissement » dans les mêmes conditions. l'imposition au micro-bic À moins d'obtenir une ristourne fiscale au titre d'un dispositif d'aide à l'investissement locatif, les loyers que vous allez toucher sont imposables. en tant que loueur en meublé non professionnel, ces sommes sont par défaut soumises au régime du micro-bic, c'est-à-dire qu'elles sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux de votre avis d'imposition sur le revenu.
ce régime fiscal simplifié vous permet de vous passer des services d'un comptable, puisqu'un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué sur les loyers perçus, afin de prendre en compte vos charges et frais divers. bonne nouvelle : toutes les locations meublées rapportant moins de 70.000 euros hors taxes par an bénéficient de cet avantage depuis 2018, alors qu'un plafond de 32.900 euros de revenus locatifs s'appliquait avant cette date. en outre, vous ne payerez pas d'impôts si vos recettes annuelles sont inférieures à 305 euros. À noter : les chambres d'hôtes et meublés de tourisme profitent d'un abattement de 71 % au titre du micro-bic, dès lors qu'ils rapportent moins de 170.000 euros ht. les avantages de l'imposition réelle au-delà de 70.000 euros de revenus locatifs par an, la législation vous impose de déclarer vos recettes au régime réel simplifié. À première vue, seuls les magnats de l'immobilier sont concernés. c'est pourtant faux ! les petits bailleurs peuvent, eux aussi, y avoir intérêt. en dessous de ce seuil, vous pouvez choisir volontairement ce mode de déclaration, en levant l'option nécessaire au moyen d'un courrier adressé au service des impôts des entreprises (sie) dont vous dépendez. attention, la démarche doit être effectuée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.
dans ce cadre, c'est à vous de déduire vos frais des loyers perçus. en tête de liste, les charges, les intérêts de l'emprunt et l'amortissement du prix d'achat du bien peuvent être pris en compte, tout comme le coût des travaux de rénovation. d'après amarris immo, un cabinet d'expertise comptable, « sur un bien immobilier d'une valeur de 150.000 euros, loué 500 euros par mois avec une tranche marginale d'imposition de 30 %, on constate une économie d'impôt de plus de 1.400 euros la première année avec le régime réel, soit 14.000 euros en dix ans ». le bémol : outre les calculs détaillés, il faut également réaliser une déclaration spéciale de résultats qui s'accompagne de divers documents comptables, nécessitant de bonnes connaissances en la matière, voire le recours à un professionnel.

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