Quelle ristourne fiscale choisir quand on se lance dans l’investissement locatif ?

L'État utilise depuis longtemps des carottes fiscales pour inciter les particuliers à investir dans la pierre. Plusieurs dispositifs permettent en effet de profiter d’une fiscalité avantageuse en contrepartie de l’achat d’un bien destiné à la location. Cela étant dit, les conditions et modalités pour en bénéficier changent pour ainsi dire à chaque loi de finances. Que vous réserve 2020 ? On fait le point. Le Pinel se cherche dans le neuf Rien de particulier ne change du côté du programme Pinel, qui encourage l’investissement locatif dans le marché immobilier neuf depuis la fin 2014. Il s’agit ici d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat de l’habitation, sur une période de mise en location de six ou neuf ans, prorogeable jusqu’à douze ans. Le coût d’acquisition global est cependant plafonné à 300.000 euros, sur une base maximale de 5.500 euros par mètre carré.
Soumis à des critères de performance énergétique, ce logement doit en outre être loué nu, à un prix inférieur d’environ 20 % au marché local et sous condition de ressources pour le locataire, qui peut d’ailleurs être un membre de la famille. Plus encore, le bien doit exclusivement être situé dans une zone de tension immobilière (zones A, A bis, B1) depuis 2018.
Notons une petite originalité, puisque la loi de finances pour 2020 a prévu d’expérimenter un nouveau zonage du Pinel en Bretagne jusqu’au 31 décembre 2021, qui fera l’objet d’un bilan (le zonage des communes est disponible via le simulateur mis en place par Service-public.fr). Le Denormandie assoupli dans l’ancien Le dispositif Denormandie a pour sa part été créé début 2019 afin de redynamiser les centres-villes anciens délaissés. Mais après un an d’application, ce critère a été jugé trop stricte. Exit donc la notion de centre, les logements peuvent désormais être situés dans l’ensemble du territoire des communes éligibles. Plus de 200 municipalités sont concernées. Toutes ont été sélectionnées au regard de leur besoin de réhabilitation de l’habitat ou parce qu’elles ont conclu une convention d’opération de revitalisation.
Si l’objectif est d’acheter un bien ancien pour le rénover, les modalités du programme restent très similaires au Pinel. Une fois les travaux d’amélioration terminés (le chantier doit représenter 25 % du coût total de l’opération), le logement doit être loué pendant six, neuf ou douze ans à des ménages modestes respectant un plafond de ressources. En contrepartie, le bailleur profite d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % sur la même période, dans la limite d’un investissement maximum de 300.000 euros. Pour savoir si une ville relève du dispositif, direction le simulateur disponible, là encore, sur Service-public.fr. Cosse et Malraux prorogés Dans la famille des investissements locatifs qui poursuivent leur petit bonhomme de chemin, citons la déduction Cosse et la réduction d’impôt Malraux. Le premier programme est plus connu sous l’appellation « Louer abordable ». Reconduit jusqu’en 2022, il vise l’achat et la mise en location pour six ou neuf ans de logements, récents ou anciens, conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Attention, la loi de finances 2020 impose le respect d’un niveau de performance énergétique. En fonction de la convention conclue, le niveau de loyer est plafonné plus ou moins strictement (intermédiaire, social ou très social). En contrepartie, le bailleur peut déduire de ses impôts de 15 à 70 % des revenus bruts perçus grâce à cette location, selon la zone et la convention. La ristourne grimpe même à 85 % des revenus fonciers en cas d’intermédiation locative.
Quant au dispositif Malraux​, lui aussi prolongé jusqu’à fin 2022, il permet d’obtenir une réduction fiscale de 30 % (dans la limite de 100.000 euros par an) sur des travaux de réhabilitation d’un immeuble, afin de préserver le patrimoine immobilier. Alors qu’il concernait au départ l’achat et la location (pour neuf ans) de logements situés dans un secteur sauvegardé ou un site patrimonial remarquable, il a depuis été ouvert aux quartiers anciens dégradés et ceux faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine.

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Source : www.20minutes.fr
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