De l'appartement classique au chalet de luxe, tout se loue en montagne. le rendement permet d'amortir les frais. ce qu'il faut savoir pour rentabiliser son investissement.  
acheter à la montagne avec pour  objectif de louer son bien , c'est accepter avant tout de faire de la location saisonnière. contrairement à un investissement immobilier en ville qui peut réussir à se louer toute l'année qu'il soit proposé nu ou meublé, la demande en station porte sur une période beaucoup plus restreinte. le public visé correspondant en effet aux seuls vacanciers, le taux d'occupation du logement s'en retrouve largement écorné.
 
conséquence, même si le montant du loyer à la semaine est généralement plus élevé que celui d'une location classique (selon une étude seloger, le prix moyen d'une semaine de location d'un chalet en février s'élève à 1.307 euros à font-romeu, 3.147 euros à la plagne ou encore 4.564 euros à la clusaz), le taux de rentabilité s'en ressent. et ce, même dans une résidence de services qui garantit pourtant aux propriétaires un rendement annuel prédéterminé, peu importe que leur bien soit effectivement loué ou non. 18 à 20 semaines d'occupation avec une moyenne de seulement 18 à 20 semaines d'occupation l'hiver, les investisseurs ont donc tout intérêt à viser aussi les deux mois d'été pour  optimiser la rentabilité de leur logement. d'où l'importance pour eux de trouver un bon compromis. car, si pour attirer les locataires l'hiver, il faut privilégier une station en altitude qui assure un bon taux d'enneigement, pour les séduire en été, il faut en cibler une qui offre des activités en toute saison. « la station idéale est celle qui se révèle être active aussi bien en saison hivernale qu'estivale. pour réussir son achat, il est donc nécessaire de se montrer particulièrement vigilant quant aux infrastructures de la commune », insiste alexandre antunes, directeur de l'agence la défense du groupe quintésens, société spécialisée en gestion de patrimoine.
concrètement, celles-ci ne doivent pas se limiter aux seules remontées mécaniques et autres pistes de ski. « l'un des moyens les plus efficaces pour savoir si une station constitue une bonne destination d'investissement consiste à analyser son potentiel touristique en regardant notamment le nombre et la qualité des hôtels ainsi que des résidences de service qui y sont installés », souligne charles-antoine sialelli, directeur des opérations dans les alpes françaises pour athena advisers, agence immobilière spécialisée dans le résidentiel neuf et rénové.
attention en effet à ne pas se lancer dans des paris risqués. autrement dit, à miser sur une petite station en pensant qu'elle pourrait devenir le spot hivernal incontournable de la prochaine décennie. a l'inverse encore une fois d'un investissement en ville, où un quartier peut en quelques années changer de visage et voir ses prix s'affoler, assurant de fait aux investisseurs une belle plus-value à la revente, l'achat d'un logement à la montagne réserve rarement de telles surprises. en cause : « une station ne va jamais radicalement se transformer, au sens où elle ne peut pas changer son altitude. elle peut donc voir ses tarifs monter mais jamais exploser, d'autant que celles qui fonctionnent bien d'un point de vue touristique et immobilier sont déjà identifiées », explique alexandre antunes.
  un rendement de 2 à 4 % autre donnée importante que tout particulier en quête de rentabilité doit garder en tête au moment d'investir : le prix d'acquisition. « en montagne, en règle générale, que vous investissiez 200.000 euros ou 1 million dans un bien en vue de le louer, vous en dégagerez à peu près la même rentabilité. a savoir, entre 2 et 4 % bruts », prévient charles-antoine sialelli. motif ? au sein d'une même résidence, entre un appartement au rez-de-chaussée et un autre au dernier étage proposant tous les deux la même capacité de couchage, il peut y avoir un écart tarifaire à l'achat de l'ordre du simple au double, voire plus. sauf que... à la location, ce différentiel se retrouve rarement. les vacanciers recherchent en effet en priorité un nombre de lits et, s'ils apprécient certes d'avoir une vue sur la montagne, ils ne sont pas prêts à multiplier par deux le prix de leur location pour en profiter.
  gare aux frais d'entretien prudence également quant aux frais découlant de ce type d'investissement, car les coûts d'entretien annuels sont de manière générale plus élevés qu'en ville. « du fait des conditions météorologiques particulières de la montagne et plus spécifiquement des stations d'altitude, l'usure des bâtiments est plus rapide et nécessite dès lors des travaux de remise en état réguliers. de plus, les matériaux employés sont souvent plus onéreux au sens où ils doivent être adaptés à la neige et au froid », détaille alexandre antunes.
quant aux investisseurs uniquement tentés par les avantages fiscaux liés à l'achat d'un appartement en résidence de tourisme (application du régime du loueur en meublé non professionnel qui permet de déduire des revenus locatifs les charges liées à l'acquisition et d'amortir de manière linéaire le bien), mieux vaut là aussi bien réfléchir avant de se lancer. si la carotte fiscale est certes tentante, les contraintes d'un tel investissement se révèlent dans le temps assez lourdes à supporter. outre le fait de devoir signer avec un exploitant un bail commercial de neuf ans reconductibles et de lui verser une indemnité d'éviction pour pouvoir reprendre totalement possession de son bien, le propriétaire ne peut profiter de son logement qu'à des semaines prédéfinies par contrat. sans compter qu'à la revente, les perspectives de plus-values sont quasi inexistantes.

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