Immobilier : Les clés pour acheter malin en 2020

Après une année 2019 qui a enregistré une activité record avec plus d’un million de transactions, le marché immobilier en 2020 devrait conserver les mêmes fondamentaux : des taux d’intérêt attractifs qui dopent le marché, de forts besoins en logements face à une offre insuffisante, un engouement pour la pierre comme investissement privilégié dans un contexte d’incertitudes liées aux retraites. Tout cela va maintenir la hausse des prix – modérée - dans les grandes villes. Si l’activité sera en léger repli (hausse des prix, banques plus sélectives), la dynamique ne sera pas pour autant enrayée. Voici quelques conseils à suivre : Profitez des taux d’intérêt toujours bas  Si vous avez un projet immobilier et que vous êtes en capacité d’acheter, la bonne nouvelle résulte dans les conditions d’emprunt qui doivent rester favorables. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se situent à des niveaux historiquement bas (1, 12 % en moyenne toutes durées confondues selon l’Observatoire Crédit Logement CSA).
 
Pour les particuliers, il n’y pas de forte remontée perceptible à l’horizon. En dehors d’un événement économique majeur, les taux d’intérêt vont rester très bas au moins les premiers mois de 2020. Certains économistes, comme Pierre Sabatier, considèrent même que les taux vont rester à des niveaux durablement bas pendant 10 ans. Ce n’est pas une raison pour emprunter les yeux fermés. Surveillez le coût de votre assurance emprunteur et tous les frais annexes liés à votre projet immobilier.
  Prêt : Soyez vigilant sur les conditions d’octroi  Avec les recommandations du HCSF, les banques pourraient être plus sélectives. Ne plus accorder des prêts au-delà de 25 ans et veiller à ce que les mensualités de crédit ne dépassent pas 33% des revenus.  En ce début d’année, les emprunteurs les plus risqués en terme de santé ou âgés sont déjà pénalisés : les taux de l’usure pour les crédits immobiliers se durcissent. De 0, 15 % en moyenne depuis le 1er janvier 2020. Le taux de l'usure correspond au taux maximal auquel une banque peut accorder un prêt. Ce taux inclut tous les frais : dossier, assurance, garantie et courtage éventuel. Ci dessous le tableau de la banque de France sur le taux d'usure.
  Faites appel à un courtier Que ce soit dans le cadre du projet d'acquisition de votre résidence principale ou pour investir, n'hésitez pas à mettre en concurrence votre banque pour obtenir les meilleures conditions d'emprunt. Au delà de l'aspect conseil, faire appel à un courtier, spécialiste en crédit immobilier, doit vous permettre d'obtenir le taux le plus bas et réaliser des économies. 
 
  Misez sur l’essor du Grand Paris Avec le projet du Grand Paris Express, privilégiez les communes dont les projets de gares verront le jour à l’horizon 2024, avec l’organisation des Jeux Olympiques. Exemple avec la ligne 15 sud qui relie Pont de Sèvres à Noisy Champs et dont les travaux ont démarré. Idéalement, il faut rester à proximité de ces futures gares, avec une distance maximale de 800 mètres. Il faut avoir en tête les grandes interconnexions.
 
Parmi les secteurs porteurs et les territoires à privilégier : Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif, Le Bourget, Villiers-sur-Marne, Bagneux, Aubervilliers, Champigny, Clamart. Ce sont des communes dotées de belles perspectives en termes de mobilité et de créations d’emplois et donc de besoins en logements. Pour les plus patients : Orsay, Massy Palaiseau et le plateau de Saclay.  Stéphane Desquartiers, président de la maison de l’investisseur livre ses conseils.
  Location saisonnière, nue ou en meublé : le plus rentable ? Location touristique saisonnière, LMP (loueur en meublé professionnel), LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou location nue plus classique, il existe différentes formules pour louer son logement ou proposer sur le marché un bien acquis afin de procurer un complément de revenus ou en profiter plus tard, au moment de la retraite, par exemple. Philippe Crevel, président du Cercle de l’Epargne, répond à la question : quel type d’investissement rapporte le plus ? Acheter pour investir en Pinel dans le neuf  Prolongé jusqu’à fin 2021, le dispositif Pinel est investissement locatif dans le neuf. Avec les même fondamentaux que le Denormandie (privilégier l’emplacement, s’assurer de la vitalité du marché locatif…), il s’adresse aux propriétaires qui achètent ou construisent un logement neuf dans une zone tendue (A Bis, A et B1) et s'engagent à le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Franck Vignaud, du Laboratoire de l’immobilier conseille sur les secteurs à suivre, les bonnes pratiques et les pièges à éviter avec le Pinel.

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