Bail de 99 ans, éligibilité, loyer : comment la Ville de Paris compte vendre des logements neufs à 5.000 euros/m²

La municipalité de Paris vient de préciser son plan pour proposer des appartements neufs à vendre moitié moins chers que les prix du marché. Le système repose notamment sur la vente des seuls murs (mais pas du foncier) pour 99 ans. L'entourage de Ian Brossat, à la mairie de Paris, explique concrètement ce que cela implique pour les futurs acquéreurs.
 
Dissocier le terrain et le bâti pour diviser par deux le prix d'achat de certains logements neufs dans la capitale. Ce projet de la Ville de Paris est porté par Ian Brossat, adjoint à la mairie chargé du Logement. S'appuyant sur le dispositif du "bail réel solidaire" (créé il y a cinq ans par la loi Alur et renforcé l'an dernier par la loi Elan), le mécanisme consiste à vendre à des particuliers uniquement les murs pour une durée de 99 ans. Le terrain, propriété de la commune, a pour sa part vocation à le rester indéfiniment. 
Pour mettre sur pied ce projet, la mairie a acté cet été la création d'un organisme de foncier solidaire (OFS) destiné à accorder ces baux aux classes moyennes. La livraison de 500 premiers logements est prévue pour 2022. Ils seront construits dans cinq quartiers dévoilés ce 24 novembre par l'élu communiste dans une interview au Journal du dimanche. 
  Ce nouveau système, qui n'est donc pas encore effectif, est inédit en France. Ayant cependant vocation à se développer, il a été parallèlement lancé par "les villes de Lille et de Rennes ainsi que par la Coopérative foncière francilienne, qui intègre en son sein plusieurs bailleurs du sud de l'Île-de-France", énumère le cabinet de Ian Brossat joint ce mardi 26 novembre par LCI.
Pour comprendre les ressorts de ces baux de très longue durée,  voici cinq questions concrètes.   Que se passera-t-il au bout des 99 ans ? Il y a peu de chance que le propriétaire, ou ses éventuels héritiers, arrive à la fin de ces 99 ans. Cette très longue période peut quasiment être considérée comme une durée théorique. Dans la pratique, deux situations fréquentes entraîneront le fait que le titulaire n'ira probablement pas au terme de son bail : "Soit, en raison d'un déménagement, la revente, au bout de dix ans par exemple, à une autre famille sous le contrôle de l'OFS pour empêcher la spéculation. Soit le décès du titulaire : s'il a des enfants, ceux-ci pourront alors hériter du bail. Sinon, la structure récupérera l'appartement pour le vendre à une autre famille", illustre l'entourage de Ian Brossat. Quelles seront les conditions d'accès ? Il est pour l'instant prévu d'utiliser les plafonds du prêt social location-accession. Pour être éligible, il faudra donc par exemple ne pas dépasser 4.500 euros de revenus mensuels pour un couple avec un enfant ou les 5.000 euros pour un couple avec deux enfants. "Nous souhaiterions augmenter ces plafonds pour toucher les classes moyennes avec des revenus relativement confortables car ce dispositif ne vise de toute façon pas le public précaire. Il conviendrait ainsi d'utiliser les plafonds de ressources pour l’accès aux logements locatifs aidés sous lesquels 70% des Parisiens se trouvent, par exemple 6.000 euros à deux pour se loger à Paris", confie le cabinet. En outre, il faudra utiliser le logement comme résidence principale et avoir un lien avec Paris (y vivre ou y travailler). À qui appartiendra le foncier ? Le terrain sur lequel le bien sera construit est destiné à rester à perpétuité la propriété de la Foncière de la Ville de Paris. "Cela assurera que l'investissement public [un prêt à taux zéro par exemple, NDLR] ne servira pas à réaliser une plus-value lors de la revente", nous explique le cabinet de l'élu communiste. Le principe consistera en effet à "sanctuariser l’aide publique en annulant toute possibilité d’effet d’aubaine indue pour les accédants", lit-on également dans un document présentant l'OFS.
 
En revanche, le bâti appartiendra bel et bien à la famille entrante : "Le titulaire du bail sera ainsi pleinement propriétaire des murs, pourra se projeter et procéder à des aménagements ou des travaux ou encore assister aux assemblées générales de copropriétaires", se félicite le cabinet de l'élu. Quel sera le loyer dû pour le terrain ? Il sera demandé aux acquéreurs de s'acquitter d'un loyer mensuel pour le foncier, qui appartiendra donc à la Foncière de la Ville de Paris. Ce loyer, proportionnel à la surface du logement, coûtera de l'ordre de 2 euros/m², soit par exemple 100 euros par mois pour 50 m². Il conviendra d'y ajouter les charges et le remboursement du crédit immobilier, pesant - et c'est tout l’intérêt de la démarche - a priori deux fois moins lourd que dans le marché privé classique. Pour rappel, le mètre carré a passé cette année la barre des 10.000 euros en moyenne dans la capitale. L'OFS sera chargé de veiller à ce que le taux d'effort, soit la part destinée au logement, ne dépasse pars le tiers des revenus.
  En quoi ce système luttera-t-il contre la spéculation ? Ce dispositif se veut anti-spéculatif à double titre, assure encore l'entourage de Ian Brossat : "D'une part, car il soustraira le foncier des tensions de marché entraînant une flambée des prix à chaque revente. D'autre part, à l'échelle individuelle, car au moment du départ d'une famille, la Foncière rachètera l'appartement à un prix uniquement révisé en fonction de l'inflation et le cédera à un ménage répondant aux critères". En fin de compte, la famille sortante récupérera son investissement revalorisé de l'inflation, sans gain ni perte. Cela permettra donc que le logement demeure abordable sur le long terme.  

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Source : www.lci.fr
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