Comment investir dans l'immobilier ?

Calcul du rendement de l'investissement immobilier, type de bail locatif, montant de l'opération et choix du logement : nos conseils pour réussir votre investissement locatif en 3 points clé. De la recherche du bien jusqu'au choix de l'imposition de vos revenus fonciers.
 
Acheter un appartement pour le louer ne s'improvise pas. Et tout investisseur en herbe fera attention à éviter quelques écueils sur le choix du logement, de sa localisation ou encore de son statut fiscal. De quoi éviter quelques déconvenues et faire fructifier votre investissement immobilier. Voici nos conseils pour un investissement locatif réussi. Investissement locatif : un placement rassurant L'investissement locatif a le vent en poupe. Les Français se précipitent sur un placement dont les rendements dépassent l'épargne réglementée et l'assurance-vie.
Avec des taux immobiliers très bas, de nombreux acquéreurs s'orientent vers l'investissement locatif pour défiscaliser ou pour se constituer un patrimoine. D'ailleurs, "la part dédiée à l’investissement locatif explose : +31,8% entre le 1er semestre 2018 et le 1er semestre 2019", constate le réseau Century 21.
En France, ce type de placement représente environ 26% des acquisitions immobilières. Epargne forcée et constitution d'un patrimoine immobilier "Les ménages ont compris qu’un investissement locatif est une forme d’épargne forcée qui permet de se constituer progressivement un patrimoine. Quand les inquiétudes sur les retraites sont prégnantes, quand la rentabilité des placements boursiers est incertaine, l’investissement locatif devient pour tous, familles aisées, catégories plus modestes, seniors ou jeunes actifs, LA valeur refuge", souligne le réseau d'agences immobilières.
Mais on ne se lance pas n'importe comment dans un placement qui représente un investissement de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Car un mauvais placement peut vite devenir un gouffre financier notamment si vous ne trouvez pas de locataire... Investissement locatif : le choix du logement Vous souhaitez réaliser un investissement locatif cette année mais vous ne savez pas vers quel type de bien immobilier vous orienter. Voici quelques astuces à retenir lors de vos recherches immobilières. La surface du bien immobilier pour un investissement locatif Vous épluchez les petites annonces immobilières et vous hésitez entre un studio et un T3 pour votre investissement locatif ? S'il s'agit de votre première opération de ce type, mieux vaut vous orienter vers un logement de type studio ou petit T2. Les petites surfaces sont généralement louées plus cher au m² que les grandes et le montant d'achat est généralement moins élevé.
"Il y a effectivement une règle éternelle de base, plus l'appartement est petit, plus il sera loué cher au m². Même constat pour la vente, plus c'est petit, plus c’est vendu cher. Et un investissement immobilier de ce type présente une meilleure rentabilité, surtout dans des villes comme Lyon, Paris ou Bordeaux", remarque Stéphane Desquartiers, Fondateur de la Maison de l'investisseur.Fondateur de la Maison de l'investisseur. "Sur des petites surfaces de type studio ou petit deux- pièces la rentabilité moyenne est de l'ordre de 5,5% ou 6% en grandes métropoles. Sur du T2 ou T3, la rentabilité baisse un peu mais s'élève à 4,5 ou 5% en moyenne. Dans le neuf vous aurez un peu moins de rentabilité en raison des plafonds de loyers. Par exemple en loi Pinel, la rentabilité est autour de 3 et 3,5%, mais ce placement reste intéressant s'il l'on paye beaucoup d'impôts", ajoute Stéphane Desquartiers. Le rendement d'un investissement locatif En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, vous pouvez espérer un rendement plus ou moins élevé pour votre investissement locatif. Une bonne manière de préparer la retraite ou d'avoir un complément de revenus.
Pendant vos recherches immobilières, pensez donc à calculer le rendement brut et le rendement net. Ces calculs vous permettront de comparer le rendement entre deux acquisitions immobilières.
Attention toutefois au choix de la fiscalité, puisque dans tous les cas, vous serez imposé sur vos revenus locatifs. Mieux vaut être conseillé par un professionnel pour ce choix afin d'éviter de payer des impôts trop élevés sur vos revenus fonciers. La localisation de votre investissement locatif Une autre règle de base à retenir pour tout placement immobilier : la localisation avant tout ! L'emplacement du logement est effectivement très important pour tout placement immobilier.
"Je conseille même de réaliser un investissement locatif près de chez soi. Je déconseille de faire des investissements à distance. L’immobilier n'est pas comme un produit d'assurance-vie, il faut s’en occuper même si vous avez un gestionnaire. C'est plus simple pour vérifier personnellement que l'appartement est dans un état correct ou pour s’occuper soi-même de changer des meubles pour une location meublée,... Bref, c'est plus simple pour la gestion et permet d’acheter au bon prix car on connaît le marché et les secteurs à cibler", poursuit Stéphane Desquartiers.
Attention à respecter l'encadrement des loyers si vous souhaitez investir dans la capitale. Si Paris est le plus souvent hors-jeu pour effectuer un investissement locatif en raison de prix immobiliers trop élevés, la rentabilité est bonne en première ou deuxième couronne avec des prix moins élevés.
Par exemple, investir à Asnières-sur-Seine, Clichy ou Vanves où les prix sont plus bas que Paris et qui profitent déjà des effets du Grand Paris. Le montant de l'opération pour votre investissement immobilier Selon votre capacité d'emprunt immobilier, vous pouvez financer votre investissement en demander un crédit immobilier. Pour une première opération, vous pouvez commencer par exemple par un studio à moins de 100 000 euros en empruntant sur le plus longtemps possible selon la stratégie patrimoniale que vous souhaitez adopter.
Attention également à toujours prévoir une épargne de sécurité pour assurer une éventuelle vacance locative, les taxes ou les réparations à votre charge : panne du chauffe-eau par exemple.
Mais bonne nouvelle, certains travaux que vous effectuerez dans votre investissement locatif pourront être déduits de vos revenus, il s'agit du déficit foncier. Vous avez donc tout intérêt à louer un appartement en excellent état et l'entretenir entre deux locataires. Et en plus, les travaux valoriseront le bien. "Et pour louer facilement et éviter la vacance locative, mieux vaut être mieux et moins cher, mieux c'est à dire en très bon état et moins cher que les autres biens en location", conseille Stéphane Desquartiers.
Sachez-le : vous pourrez déduire les intérêts du crédit immobilier de vos revenus. Le déficit foncier pour un investissement locatif C'est un des aspects techniques de l'investissement locatif : le déficit foncier. Lorsque les charges ( intérêts du crédit, taxes, assurances, travaux d'amélioration) sont supérieures aux revenus dégagés par le propriétaire pour un investissement locatif, on parle de déficit foncier. Ce déficit permet de réduire vos impôts fonciers qui pèsent souvent lourd selon le type de bail (nu ou meublé), de votre statut (LMNP ou LMP) et de votre tranche imposable.
Certains investisseurs recherchent d'ailleurs des biens avec beaucoup de travaux afin de réaliser une opération en déficit foncier dans le but d'absorber la fiscalité de leurs autres placements immobiliers. Une manière de développer son patrimoine sans payer trop d'impôts... Le choix entre l'immobilier neuf ou ancien pour votre investissement En plus du prix d'achat, vous pourrez hésiter entre un investissement dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien. L'un des principaux écueil pour les investisseurs immobiliers reste le choix de la fiscalité (régime fiscal réel ou micro, statut LMP ou LMNP notamment).
Sachez que deux dispositifs fiscaux incitatifs existent pour défiscaliser : le Denormandie dans l'ancien avec la réalisation d'importants travaux ou la loi Pinel dans le neuf.
Dans les deux cas, vous devrez respecter les plafonds de loyers en vigueur et vous engager à louer le bien sur une durée pouvant aller jusqu'à 12 ans. Ces deux dispositifs vous feront bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% dans la limite de deux logements par an. Si vous optez pour l'un de ces dispositifs, faites, là encore, attention à la localisation. Investissement immobilier : le type de bail locatif Avant d'être propriétaire, pensez à choisir le type de bail locatif que vous proposerez à votre locataire. Ce contrat a en effet un impact sur votre imposition, sur la durée du préavis ou encore sur les éléments qui doivent être présents dans le logement.
Vous pouvez donc louer un logement nu ou meublé. La dernière option étant plébiscitée pour les petites surfaces. Explications. L'avantage de la location nue pour un investissement locatif La location nue est certainement l'option la plus stable pour le bailleur qui conclut le bail sur 3 ans contre 1 an pour le bail meublé. Le préavis de départ est de 3 mois en France et de 1 mois dans les zones les plus tendues comme pour le bail meublé. Le bail vide est particulièrement adapté aux grandes surfaces.
Pour le choix du type de bail, tout dépend donc du temps que vous souhaitez allouer à votre investissement immobilier. L'avantage de la location meublée pour un investissement immobilier La location meublée est une forme de bail très souple qui séduit de nombreux bailleurs : le propriétaire bénéficie d'un préavis de 3 mois pour donner congé au locataire contre 6 mois pour du vide. Le bail est conclu sur une durée d'un an reconductible. Et les locataires sont très demandeurs de ce type de bail pour des petites surfaces.
De plus, vous pourrez alterner entre une location meublée sur la période scolaire, un bail de 9 mois, et une location saisonnière pendant les périodes de vacances scolaires si vous êtes dans une zone touristique. Ce qui boostera votre rentabilité.
Mais quelle que soit votre stratégie, il faudra bien respecter la liste du mobilier à fournir au locataire pour du meublé. Une liste de mobilier encadrée par la loi. Les frais de gestion d'un investissement locatif Il ne faudra pas oublier les frais de gestion d'un investissement locatif pour calculer le rendement. "On oublie souvent le temps nécessaire à la gestion d'un bien immobilier. Des solutions existent, notamment des outils en ligne qui vous aideront dans votre gestion et éditeront pour vous tous les documents liés à une location : le contrat, les appels, les quittances... Une autre option, qui offre un confort absolu mais qui a un coût, est de confier la gestion à un professionnel mais le montant de la prestation s'élève à environ 4 et 7% des loyers pour du vide et 7 et 15% pour du meublé", constate Maud Velter, spécialiste de la location.
"Il ne faut pas hésiter à demander la grille tarifaire des prestations afin de ne pas avoir de mauvaises surprises", poursuit-elle.

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