Immobilier : acheter ou louer, le match

La location est-elle toujours une option ? Si les mensualités de remboursement sont à peine plus élevées que les loyers, l'option de l'acquisition paraît être une évidence… Mais l'équation n'est pas toujours à une seule inconnue. Il faut tenir compte de tous les paramètres, dont la hausse des charges et la fiscalité.  
Cette année 2019 est décidément celle de tous les records ! Alors que les taux de crédit immobilier ont atteint des niveaux exceptionnellement bas (1,14 % en moyenne sur 20 ans), la durée de détention nécessaire pour rentabiliser son achat n'a jamais été aussi faible, selon la sixième édition de l'étude « Acheter ou louer », de Meilleurtaux.com. « Il suffit désormais de 1 an et 9 mois en moyenne pour que l'acquisition d'un 70 m² soit moins coûteuse que la location. C'est d'autant plus extraordinaire qu'il fallait compter 5 ans pour parvenir au même résultat en 2014 et 3 ans en 2017 », se félicite Maël Bernier, directrice de la communication du courtier en crédit. Ainsi, par exemple, un acquéreur amortit aujourd'hui son achat en 2 ans et 1 mois à Nantes, et en 7 ans et 6 mois à Lyon.
Et, ce n'est pas là la seule bonne nouvelle, insiste Maël Bernier. « Pour la première fois depuis six ans, la totalité des villes de France, y compris Paris, Bordeaux et Lyon, voit cette durée d'amortissement se réduire ou au moins se stabiliser, comme à Rennes ou à Toulouse ». Alors qu'en 2018, un acheteur devait conserver son bien 11 ans et 6 mois pour rentabiliser son opération dans la capitale, il n'a plus à l'heure actuelle qu'à le garder 8 ans et 2 mois. Même chose à Marseille (1 an et 7 mois), Strasbourg (1 an et 5 mois) ou encore Lille (1 an et 3 mois).
  Les mensualités équivalent à un loyer Principale raison de cette situation particulièrement avantageuse pour les candidats à la propriété : le nouveau recul des taux enregistré en 2019 qui compense non seulement la hausse des prix de l'immobilier (+1,4 % depuis janvier à la fin août 2019, selon MeilleurAgents.com) mais aussi celle des charges de copropriété.
« En valeur, les taux ont baissé davantage que les tarifs immobiliers n'ont grimpé. Ce contexte particulier permet donc aux emprunteurs de maximiser l'effet de levier du crédit en remboursant une mensualité dont le montant se révèle au final peu ou prou identique à celui d'un loyer », explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents.com. Or, même si les prix devaient continuer à grimper, les dernières annonces des banques centrales américaine et européenne en matière de taux semblent jouer en faveur du maintien de ces conditions exceptionnelles dans les mois à venir. De quoi, pour Maël Bernier, laisser espérer une année 2020 tout aussi favorable à l'achat. Voire plus… « La taxe foncière dont s'acquittent uniquement les propriétaires et dont nous tenons compte pour calculer la durée d'amortissement d'un bien ne devrait pas en effet augmenter l'année prochaine, année électorale oblige ».
  Les atouts de la location De là à penser que rester locataire dans ce contexte équivaudrait à jeter son argent par les fenêtres, il n'y a qu'un pas… que nombre de professionnels de l'immobilier refusent de franchir ! « Une personne qui loue aujourd'hui dans une grande métropole ne paie plus de taxe d'habitation et n'a pas non plus de taxe foncière à régler. Elle bénéficie également d'un loyer encadré, ou au moins maîtrisé, et dont les révisions annuelles ne peuvent excéder celle de l'IRL [indice de référence des loyers]. Quant au montant de ses charges, il peut certes augmenter mais dans une moindre mesure que pour un copropriétaire qui doit désormais assumer des travaux collectifs d'économies d'énergie. En termes de coût d'usage, la situation pour un locataire n'est par conséquent pas si désavantageuse que ça », commente le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), Jean-Marc Torrollion.
A raison d'un budget immobilier de 1.000 euros par mois, un particulier qui fait le  choix de la location peut en effet s'offrir dans la plupart des grandes villes françaises une superficie plus grande que ne lui aurait permis un achat. Soit, une différence de 12 m² à Paris, 25 m² à Bordeaux ou encore 9 m² à Lille.
  Les critères de choix Pour faire son choix entre acquisition et location, pas d'autre solution donc pour un particulier que d'estimer le temps durant lequel le bien en question correspondra à ses besoins. Motif ? « En plus du prix d'achat, il faut pouvoir amortir tous les frais annexes liés à cette opération, comme les frais de notaire, les frais d'agence ou encore les travaux. Ce qui représente un surcoût de l'ordre de 15 à 20 % », note Thomas Lefebvre. Sans compter qu'une fois propriétaire, il faut être en mesure d'assumer les conséquences financières de ce statut. Autrement dit, prévient Jean-Marc Torrollion, « être capable d'entretenir son bien, de régler les éventuelles  et de payer ses impôts locaux ». A titre d'exemple, dans certaines communes, « le poids de la taxe foncière peut représenter jusqu'à 1,5 mois de crédit », reconnaît Maël Bernier. Enfin, un achat peut entraîner un assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont la première tranche s'élève à 0,5 %.
Conséquence, sauf à disposer d'une stabilité professionnelle et familiale à un horizon d'au moins cinq ans, le jeu n'en vaut pas la chandelle. « Mieux vaut alors s'abstenir d'acheter sa résidence principale et conserver la souplesse propre à la location. Et encore plus aujourd'hui où le marché étant en haut de cycle, la liquidité n'est pas assurée. Ce qui peut poser problème en cas de besoin de vente rapide », indique Jean-Marc Torrollion. Quitte pourquoi pas alors à privilégier un investissement locatif , histoire de profiter malgré tout de ces conditions de marché exceptionnelles en dégageant une rentabilité brute de l'ordre de 3 à 6 %. Soit nettement plus que les taux actuels servis par les produits d'épargne.  

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Source : www.lesechos.fr
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