Le bord de mer : l’investissement le plus rentable malgré les inoccupations !

La région PACA et notamment le département des Alpes-Maritimes est très prisé, en particuliers le littoral. Deux grandes villes sortent du lot pour leur attractivité, Marseille et Nice. Présentes dans le top 5 des villes Française les plus attractives, elles arrivent au coude à coude en matière de performance économique, de tourisme et de qualité de vie.
 
Avec un rendement brut pouvant aller jusqu’à 4% avec une stratégie locative classique pour un prix moyen au m² de 4 280€, la capitale de la Côte d’Azur, Nice, jouit d’une situation géographique (à proximité avec l’Italie, Monaco et Cannes) et touristique intéressante lui permettant d’attirer les investisseurs malgré une taxe foncière assez élevée ; le prix à payer pour profiter d’un climat et d’un confort de vie agréables.
Parce qu’elle continue d’attirer chaque année un nombre grandissant de touristes et d’étudiants, Nice reste une des villes les plus sûres en matière d’investissement immobilier avec une demande en location saisonnière très importante. La ville de Nice offre un marché très disparate, au gré de ses 41 quartiers et avec des écarts de prix allant de 1500€/m2 dans les quartiers très « populaires » à 9 000€ le m2 pour le carré d’or et la promenade des anglais voire même plus de 16 000€/m2 pour des biens d’exceptions.
 
Privilégier une petite ou une grande surface ?
A l’heure actuelle, le studio reste l’investissement le plus rentable. S’il est proche d’une faculté, du centre-ville et/ou de la mer, l’investisseur pourra alterner location saisonnière durant les vacances et location étudiante le reste de l’année.
L’investisseur peut aussi se tourner sur une autre typologie de biens plus rares à trouver en location de courte durée avec des T3, T4 voir T5. Ces logements ont un coût moindre au m2 et peuvent être proposés à la location saisonnière l’été et en colocation d’étudiants l’hiver. Sur des grandes surfaces avec 3 ou 4 chambres, si vous n’êtes pas sur place, il est intéressant de confier la gestion à une conciergerie spécialisée qui a un accord avec une école ou une université afin d’assurer l’arrivée des 3 ou 4 étudiants de façon simultanée ainsi que leur sortie, prévue avant la période estivale. Même si cela a un coût, ce choix permet d’assurer la rentabilité de son investissement.   Philippe Agnelli, expert-investisseur Rendementlocatif.com, conseille : « Que ce soit en petites surfaces ou en grandes surfaces, quelques détails permettent de se distinguer sur le marché de la location de courte durée, en décorant l’appartement et proposant l’électroménager suffisant comme un vrai four (pas uniquement un micro-onde), un lave-vaisselle et un lave-linge. La climatisation est aujourd’hui incontournable si l’on souhaite passer « les filtres de recherche » des clients sur internet. Le grand plus reste l’espace extérieur, un balcon ou une terrasse, très rare en centre-ville, donneront indéniablement un avantage sur la concurrence maintenant féroce de la location saisonnière ».   Les valeurs sûres en matière de rendement
En matière d’investissement, il est préférable de privilégier l’ancien, quitte à rénover un peu. Les biens neufs sont hors de prix, rares et souvent situés sur les extérieurs de la commune. Il convient alors de favoriser le meublé(*), pour sa fiscalité et sa facilité pour accueillir étudiants et vacanciers. (* Le LMNP au réel est un régime fiscale s’appliquant à la location meublée et permettant notamment de  défiscaliser ses revenus locatifs, à hauteur de l’amortissement du bien et  des charges supportées. Un statut particulièrement privilégié par les investisseurs.)
Philippe Agnelli, expert-investisseur Rendementlocatif.com explique : « Prenons l’exemple d’un studio de 17m2 avec un prix d’achat de 90 000 € au sein d’une résidence restaurée à neuf et située à 200 mètres de la faculté de droit. Le loyer nu sur 9 mois peut s’élever à 600 €/mois pour de la location étudiante puis 1 200 €/mois sur 3 mois pour accueillir des vacanciers, soit des revenus locatifs annuels de 9 000€. La rentabilité brute est donc autour de 9 %. Ce bien est un exemple avec un prix d’achat assez fort, dû au fait qu’il s’agit d’un bien entièrement rénové avec des garanties décennales solides, et qui dégage pourtant une rentabilité intéressante ».
  Conseil : Afin d’optimiser au maximum les rendements, il est capital de choisir le bon quartier permettant de réaliser à terme une plus-value immobilière optimale mais aussi regarder quelle superficie est la plus rentable. En effet, il est possible de réaliser de belles affaires à Nice dans l’ancien dans un premier temps et dans de petites surfaces, toujours plus rentables. Avec l’explosion de la location saisonnière ces dernières années des réglementations sur ce type de location apparaissent, il est donc impératif de ne pas tout miser sur la location saisonnière même si elle permet des rendements de plus de 7% selon le quartier, le bien et l’occupation de celui-ci.

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Source : perelafouine.com
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