Les investisseurs dans l'immobilier en loi pinel sont pour la plupart des cadres moyens, en couple, qui n'auraient pas pu investir sans cet allégement fiscal , en effet selon la cour des compte plus de la moitié des investisseurs ont des revenus inférieurs a 70 k annuel. les locataires des logements pinel font également partie de la classe moyenne, en effet plus de 70 % des français ne dépassent pas le plafond prévu par la loi pinel .dans la mesure ou le parc locatif social est déjà saturé, ce ne peut être qu'une bonne nouvelle pour les foyers modestes qui peuvent accéder a ces biens eux aussi.les investisseurs ne respectent pas les obligations prévues par la loi pinelplusieurs fois rappelé à l'ordre par la cour des compte, l'état manque de politiques de contrôle sur le respect de l'engagement de location, des plafonds de revenus et des plafonds de loyers. pour faciliter les contrôles le bail numérique et la déclaration en ligne de mise en location devraient voir le jour bientôt.la loi pinel coûte trop cher pour l'état et les français.s'il est évident  qu'avec le dispositif pinel l'état perd des recettes d'impôts sur le revenu , il retrouve un équilibre grâce aux  recettes fiscales lies au 20 % de tva sur le logement, les recettes d'impôts sur les sociétés et les cotisations sociales générées par les emplois dans la construction.l'épargne investie dans le logement grâce à ce dispositif, ne le serait probablement pas dans des biens de consommations courantes, puisque ces ménages souhaitent se constituer un patrimoine avant tout,  la loi pinel profite aux locataires mais également aux futurs acheteurs qui bénéficient d'un marché locatif moins tendu .un investissement risqué et peu rentable ?
si dans le passé un certain nombre de dispositifs fiscaux ont pu décevoir les investisseurs qui ont eu du mal à trouver des locataires ou des acheteurs , ou devaient louer leur bien à un prix insuffisant pour être rentable.  ces expériences négatives ont été prise en compte par le législateur au moment de la création du dispositif qui a resserré le dispositif pour aboutir à un pinel beaucoup plus sécurisé: le dispositif pinel est calibré surtout pour les zones tendues où les besoins locatifs sont les plus importants (88% des logements collectifs neufs sont vendus en zones a bis, a et b1), les plafonds de loyers définis par l'etat ont été revus à la baisse, pour dissiper les ambiguïtés sur la rentabilité de l'investissement dans certains communes (entre 2009 et 2017, le loyer plafond de la zone a a baissé de 9 euros (42%), celui de la zone b1 de 5 euros (-33%)) les obligations d'information des investisseurs sur les risques associés à la défiscalisation et à l'investissement locatif ont été renforcées.

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