Location immobilière : faut-il passer du vide au meublé ?

La période estivale est souvent celle des changements de locataires. À cette occasion, nombreux sont les propriétaires qui s’interrogent sur l’opportunité de passer de la location vide à la location meublée. Quelles précautions prendre et est-ce vraiment rentable ?  Les logements meublés sont très recherchés par les étudiants mais également par les actifs en mission professionnelle. Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux pièces meublés trouveront donc très facilement preneur.
En revanche, si votre logement ne se situe pas dans une ville étudiante, vérifiez auprès des agences immobilières locales s’il existe une demande de logement meublé dans le secteur. Dans les zones touristiques, les meublés sont également de plus en plus recherchés mais pas forcément toute l’année, ce qui peut avoir un impact non négligeable du point de vue de la rentabilité !
La localisation de votre bien est donc le premier critère à prendre en compte avant de vous lancer dans la location meublée.
Ensuite, vous devez meubler et équiper le logement pour le rendre attractif (mobilier moderne, décoration sobre, etc) et permettre au locataire d’y trouver tous les éléments indispensables à son intallation. Le décret n°2015-981 fixe d’ailleurs la liste des équipements que doit impérativement comporter le logement.   Payer moins d'impôts En transformant une location vide en meublée, vos revenus locatifs ne seront plus imposés dans la même catégorie, passant de celle des Revenus fonciers à celle des Bénéfices industriels et commerciaux, généralement plus favorable.
Mais attention, il ne faut pas avoir réalisé de déficit foncier au cours des trois dernières années sinon vous serez contraint de rembourser l’économie d’impôt réalisée.
 
En revanche, passer du vide au meublé n’entraîne pas d’impôt sur la plus-value ni de paiement de droit d’enregistrement.
Soyez vigilant si vous avez pris un engagement de location au titre d’un dispositif fiscal lors de l’acquisition du bien. En effet le passage en meublé peut remettre en cause l’avantage fiscal obtenu.
Par ailleurs, il faut savoir qu’en louant en meublé, le déficit éventuellement généré par l’activité ne sera pas imputable sur votre revenu global mais reporté sur le bénéfice des 10 prochaines années, alors qu’en location vide, le déficit lié par exemple à de gros travaux, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros.
Enfin, si le bien est détenu par une SCI, le passage en meublé entrainera l’imposition de la SCI à l’imposition sur les sociétés. Une rentabilité boostée avec le meublé La location meublée permet de percevoir des loyers plus élevés (entre 12 et 20% de plus qu’en vide) mais les charges sont plus importantes.
Cependant, en optant pour le régime réel, cela vous permet d’amortir le bien et le mobilier et de déduire l’ensemble de ces charges. 
Prenons l’exemple d’un logement de 30 m² dans l’agglomération parisienne acheté il y a six ans au moyen d’un prêt. En location vide, ce logement se louera 800euros/mois contre 950 euros/mois en meublé.
Un contribuable ayant un taux d’imposition de 30% ne paiera plus d’impôt sur ses revenus locatifs en optant pour la location meublée au régime réel, alors qu’en louant en vide, il aura 2.880 euros d’impôt à payer.
La rentabilité nette en meublé varie entre 3,5 et 4% alors qu’elle n’est que de 1,5 à 2% en vide.
Compte tenu de la localisation de votre bien, si vous décidiez d’opter pour la location meublée afin d’optimiser votre imposition, pensez à déclarer votre début d’activité au greffe.

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Source : www.lerevenu.com
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