Immobilier : investir en maîtrisant vos impôts

L’immobilier constitue une manne fiscale pour les pouvoirs publics.  1. Profiter du dispositif Denormandie A rebours du dispositif Pinel (investissement dans l’immobilier neuf dans les métropoles), le Denormandie cible les logements à rénover dans les villes moyennes. « Ce dispositif vous permet d’investir près de chez vous, en contribuant à la rénovation du parc immobilier ancien, analyse Michel Brunoro, conseiller en gestion de patrimoine, président du cabinet PEA. » A la clé, une réduction d’impôt identique à celle offerte par le Pinel : 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi dans la limite de 300 000 euros, soit 63 000 euros au mieux.   La comparaison s’arrête là. « Le dispositif Pinel, centré sur le neuf, présente souvent la contrainte d’acheter au-dessus du prix du marché, en respectant des plafonds de loyer, d’où une rentabilité moindre, remarque Michel Brunoro. Avec le Denormandie, vous pouvez acheter jusqu’à 50 % moins cher et cibler un panel de locataires plus large. »
  2. Investir en nue-propriété Pourquoi acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier ? « Votre motivation doit être patrimoniale. En procédant à ce type d’acquisition pendant votre vie active, vous pourrez bénéficier à terme de la pleine propriété du bien. Libre à vous ensuite de le louer, de le revendre, ou de l’occuper personnellement », explique Catherine Costa. Le principe ? Celui du démembrement de propriété d’un bien, avec la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. « Pendant cette période, vous ne pouvez pas jouir du bien ni percevoir de loyer. En contrepartie, vous achetez avec une décote de 30 % à 40 % par rapport à sa valeur en pleine propriété. Au terme du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire, sans frais. » Aucune fiscalité supplémentaire à redouter. « La nue--propriété n’entre pas dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière », précise Catherine Costa. 3. Eviter la distribution de revenus Investir dans l’immobilier sans revenus taxables chaque année, c’est possible. Comment ? En renonçant à en percevoir ! Il suffit de loger des placements immobiliers dans une assurance-vie ou un plan d’épargne en actions (PEA), où la taxation ne se déclenche qu’en cas de sortie de fonds. Dans cette perspective, Bertrand Tourmente, fondateur du cabinet de gestion privée Althos Patrimoine, a identifié deux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) s’inscrivant dans une logique d’accumulation du capital. « Pour privilégier la création de valeur dans la durée, penchez-vous sur Sofiprime, une SCPI qui investit dans l’immobilier résidentiel d’exception dans Paris. Pour miser sur une forte appréciation du prix de la part, intéressez-vous à Immorente 2, une SCPI qui a recours à l’endettement lors de l’acquisition de ses immeubles. Cette approche -constitue une revalorisation supplémentaire à terme, en contrepartie de dividendes plus faibles que la moyenne des SCPI de rendement. » Elles sont accessibles dans certains contrats d’assurance-vie. Autre possibilité ? Investir à un horizon d’environ sept ans dans le cadre d’un PEA, via des fonds destinés à être investis dans des projets immobiliers, comme Novaxia Immo Club 5 (transformation d’immeubles obsolètes décotés dans le Grand Paris) ou -Performance Pierre 4 (promotion immobilière et réhabilitation de logements).

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