Immobilier neuf : investir grâce à l'effet de levier du crédit
Il faut profiter des taux au plancher pour acheter dans le neuf. des astuces permettent d'optimiser l'effet de levier du crédit. au regard du niveau historiquement bas des taux d'intérêt qui continuent à reculer au point de se rapprocher de leur niveau plancher de décembre 2016 (1,44 % en moyenne hors assurance et coût des sûretés en février 2019, selon l'étude mensuelle menée par l'observatoire crédit logement/csa), « c'est le moment idéal pour investir en faisant appel à l'emprunt », analyse valérie benudis, directrice de primonial gestion privée.
en souscrivant aujourd'hui un prêt immobilier pour concrétiser leur achat, les emprunteurs ont en effet la possibilité de bénéficier à plein de l'effet de levier du crédit. et, encore plus, s'ils limitent au minimum leur apport personnel. concrètement, poursuit-elle, « c ela revient pour eux à faire financer la majeure partie de leur investissement par leur locataire ». echéance lointaine mais, pour que cette stratégie soit viable, insiste benjamin deneux, directeur du développement et responsable du pôle courtage de theseis, plate-forme dédiée aux professionnels des métiers du patrimoine, « i l faut absolument opter pour une durée de prêt longue. et ce, afin que la mensualité de remboursement soit la moins élevée possible et se rapproche autant que faire se peut du montant du loyer ». car, plus cet écart sera faible, moins cette opération aura d'impact sur l'emprunteur et plus particulièrement sur sa capacité d'épargne.
plus intéressant encore, le choix d'un prêt à échéance lointaine permet aux particuliers de libérer du cash-flow en s'éloignant du taux maximum d'endettement accepté par les banques, et donc leur offre la possibilité d'utiliser cette marge de manoeuvre pour réaliser simultanément plusieurs investissements et profiter ainsi au maximum des conditions d'emprunt actuellement très favorables. d'autant que la différence de taux entre un crédit de 10, de 15 ou de 20 ans est aujourd'hui très faible (0,20 % environ). négocier les ira conséquence, prévient valérie benudis, « l'idée selon laquelle il faudrait faire coïncider la durée de remboursement du prêt avec celle de l'éventuel avantage fiscal accordé en contrepartie d'un investissement immobilier en pinel, par exemple, est loin d'être la meilleure. exceptée peut-être pour les particuliers les plus âgés qui peinent à convaincre les banques de les suivre faute d'assurance-emprunteur prête à les couvrir ». et encore... même pour eux, d'autres solutions de couverture existent pour persuader les établissements bancaires de leur accorder un crédit immobilier. a commencer, par exemple, par leur proposer de nantir un de leurs actifs financiers (contrat d'assurance-vie, pea...) ou de leur déléguer un contrat de prévoyance.
autre astuce enfin pour maximiser l'effet de levier du crédit : ne pas, paradoxalement, se focaliser sur le taux du prêt accordé, mais négocier plutôt les indemnités de remboursement anticipé (ira), indique benjamin deneux. « que l'investissement ait lieu dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation immobilière ou pas, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. en ce sens, le taux du prêt importe donc peu. en revanche, il est rare de conserver un bien immobilier pendant plus de douze ans. d'où l'importance, si le prêt souscrit pour financer cet achat est plus long, de ne pas être pénalisé en cas de remboursement avant l'échéance. » a titre de comparaison, une exonération d'ira équivaut à réduire le taux global du prêt de 0,10 à 0,15 %