Dès l'entrée dans la vie active, devenir propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers est un objectif à atteindre pour beaucoup. l'immobilier rassure et sécurise. mais parfois, on ne sait par quoi commencer. eléments de réponse. sur un fond de marché immobilier haussier, il faut avoir le bon raisonnement pour devenir propriétaire. dans ce contexte, quelle est la meilleure stratégie à adopter ? les français et leur logement en quelques chiffres rappelons que 58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (dont 20% avec un remboursement bancaire en cours), 40% sont locataires.
 
la france compte 36 millions de logements dont 82% sont des résidences principales, 10% des résidences secondaires, et 8% de logements vacants. (source insee). le poste "logement" est en pole position des dépenses des ménages car il représente à lui seul 20% du budget des français. stratégie de diversification principalement en ile-de-france, l'évolution de la cellule familiale (conjoint, enfants etc....)  nécessite de trouver des m² supplémentaires et donc de changer de lieu de vie fréquemment.
il peut être judicieux de se créer d'abord du patrimoine immobilier locatif et donc du capital à injecter dans sa future résidence principale en attendant de stabiliser sur le long terme sa situation.  
commencer par du locatif est tout à fait envisageable. la banque prendra simplement en compte l'impact de l'investissement locatif sur la capacité d'emprunt pour le futur achat de la résidence principale. dans ce cas le bon réflexe à avoir est de conserver son apport financier pour la résidence principale et d'aller chercher un financement total sur le locatif.
l'investisseur s'inscrit alors dans une stratégie de diversification de ses actifs immobiliers plutôt que de centraliser 100% de sa capacité d'emprunt dans un seul et même-bien. l'investissent locatif permet d'aller chercher un ticket d'entrée plus faible et d'investir sur des zones plus rentables et à potentiel plus important que son propre lieu de vie. 
pour les investisseurs qui démarrent par leur résidence principale le 1er réflexe lors du changement est souvent l'achat - revente.  pourtant le 1er achat est souvent une petite surface qui peut tout fait être conservé en locatif. etre locataire de sa résidence principale : dans quels cas est-ce judicieux ? la question fondamentale, est de savoir si son budget est suffisant pour acheter ce que l'on peut louer. en résumé, si l'acquisition impose de vivre dans plus petit, de changer de quartier, finalement de changer de vie, il sera donc plus judicieux de louer sa résidence principale et de se constituer de patrimoine à coté.
prenons l'exemple de sophie d qui souhaite vivre à paris. elle est locataire d'un studio à paris de 29 m² à 850 € / mois. dans son arrondissement, un appartement similaire se vend 300 000€. elle rembourserait sur 25 ans 1 350€ / mois pour cet achat ce qui lui demande 500€ d'effort d'épargne supplémentaire, impossible à tenir pour elle un investissement locatif lui permettrait d'enclencher une démarche de création de patrimoine immobilier tout en mobilisant un effort d'épargne moins important. résidence principale dans le neuf   le neuf peut être une solution pour ceux et celles qui souhaitent privilégier le confort avec un bien immobilier aux dernières normes. le neuf permet de bénéficier sous certaines conditions d'un prêt à taux zéro (ptz) et d'une tva réduite (à 5,5% ou 7%) sur certaines opérations. en revanche, il faudra s'armer d'un peu de patience puisque les programmes sur les emplacements les attractifs en île de france ne seront pas livrés avant 2020/2021 intégrer la plus-value à la revente la plus-value est un autre élément à prendre en compte dans votre choix. si la vente de sa résidence principale est exonérée de l'impôt sur la plus-value, ce n'est pas le cas pour la revente d'un bien mis en location. la plus-value sera taxée à hauteur de 19% + 17,2% de prélèvement sociaux soit un total à 36,2% (avec un système d'abattement à partir de la 6eme de détention).
pour rappel la base imposable s'obtient par le calcul suivant :
prix de vente - prix d'acquisition (corrigé des frais de notaire, des travaux construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sous conditions). 
a savoir : la première vente d'un bien secondaire peut être exonérée à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 dernières années et de réemployer le capital à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois
la qualité de vie souhaitée est le 1er élément à prendre en compte ensuite en découle une stratégie patrimoniale. il faut détenir de l'immobilier que ce soit en résidence principale ou en locatif et idéalement les deux. commencer par sa résidence principale sur une petite surface peut permettre de transformer ce bien en locatif plus tard, et commencer par un bien locatif permet d'enclencher très rapidement une démarche de création de patrimoine en attendant plus de stabilité.  

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