Location meublée : l’astuce pour ne pas payer d’impôt

Si vous percevez plus de 4 000 euros de loyer par an, optez pour le régime du réel plutôt que le forfait. C’est plus complexe mais plus avantageux. Pour déclarer les revenus qu’ils tirent de la location de tout ou partie de leur logement, sur des plates-formes type Airbnb, la grande majorité des contribuables concernés choisissent le système du forfait. « Mais à partir de 4 000 euros par an, le régime du réel peut être beaucoup plus intéressant », souligne Claude Robin, président d’Amarris Immo, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier. Au point qu’il peut permettre de ne pas payer d’impôt !
  Le régime du micro-BIC Les revenus de location meublée sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement aux locations nues qui sont à déclarer comme des revenus fonciers. Lorsque les revenus sont inférieurs à 70 000 euros par an, le régime qui s’applique est celui du micro-BIC, qui propose deux options : le forfait ou le réel. Première option, le forfait Le propriétaire déclare les loyers sur sa déclaration de revenus annuelle à la case micro-BIC. Un abattement de 50 % s’applique. Le chiffre obtenu est réintégré dans l’impôt sur le revenu (IR) et imposé dans la tranche du contribuable. À cela s’ajoute la CSG à 17,2 %. Exemple : j’ai perçu 1 000 euros de loyers en meublé, je suis imposé à 30 %. Je bénéficie d’un abattement de 500 euros (50 %). Sur les 500 euros restants, je paye 30 % + 17,2 % = 47,2 %, soit 236 euros d’impôt. « Attention, il faut déclarer le loyer brut, c’est-à-dire la somme incluant la commission de la plate-forme et les frais de conciergerie s’il y a lieu », alerte Claude Robin. Deuxième option, le réel Ce choix ne pourra s’appliquer que pour les loyers générés en 2019 (pour 2018, c’est l’abattement qui s’appliquera). Dans ce cas, le propriétaire déclare les loyers bruts moins les charges afférentes (électricité, eau…) qui se déduisent en proportion de la période où le bien est proposé à la location. « Si vous mettez votre logement en location quatre mois par an mais que vous ne l’avez loué que deux mois, vous pouvez déduire les charges sur quatre mois », précise Claude Robin.
  L’amortissement Outre les charges citées plus haut, le réel permet de déduire un amortissement du logement lui-même. Exemple : mon appartement vaut 300 000 euros et je l’amortis sur vingt-cinq ans, soit 12 000 euros par an. Je loue quatre mois par an : je peux déduire 4/12, soit 4 000 euros, en les ajoutant aux charges déductibles. Une fois ces dernières déduites des loyers, « si le résultat est positif, le montant s’intègre au revenu imposable, détaille Claude Robin. S’il est négatif, ce déficit est reportable sur les bénéfices futurs. » Donc non seulement vous n’avez aucun impôt à payer cette année-là, mais en plus vous pouvez l’utiliser pour réduire vos impôts l’année suivante ! Formalités La somme obtenue est à déclarer avec la déclaration de revenus grâce au formulaire 2042-C-pro. Dans les quinze jours du début d’activité, le propriétaire doit renvoyer le formulaire Cerfa P0i. Sa déclaration doit, en outre, être complétée par les imprimés 2031 à 2033, au plus tard en mai 2020 pour les loyers perçus en 2019. Cette liasse fiscale doit être obligatoirement envoyée au fisc par télétransmission sur le site des impôts.
Il est également possible de s’adresser à un expert-comptable. Dans ce cas, la loi prévoit une réduction d’impôt « pour frais de comptabilité » des deux tiers de la somme payée, plafonnée à 915 euros. « Si la déclaration au réel vous est facturée 684 euros TTC, vous déduirez 456 euros du montant de votre impôt sur le revenu », détaille Claude Robin, qui a mis en place un simulateur pour permettre aux propriétaires qui font de la location meublée d’évaluer le régime le plus avantageux.

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