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Investissement locatif : se lancer sans avoir d'épargne ?

1 - pourquoi faut-il avoir un minimum d'épargne devant soi avant d'acheter de l'immobilier à crédit ? lorsque l'on achète de l'immobilier à crédit on prend dès le départ un risque, puisque vous achetez un bien dont vous ne connaissait pas le rendement réel, et pour lequel vous allez vous engager par contre avec une dette. vous avez l'obligation de rembourser à la banque une certaine somme d'argent chaque mois. s'il y a un aléa lié aux travaux, au locataire, un chauffe-eau à remplacer etc, vous devez quoiqu'il arrive régler la mensualité de prêt à la banque. pour cela, à mon sens il est indispensable d'avoir un minimum d'épargne ou un taux d'endettement relativement bas afin de disposer de quoi payer la mensualité de prêt si besoin.
 
astuce : dans le cadre d'un investissement locatif vous pouvez demander à la banque un différé total de 12 ou 24 mois. ainsi si les travaux prennent plus de temps que prévu (ce qui arrive fréquemment) ou si vous ne trouvez pas de locataire dès les premiers mois, vous disposez de plusieurs mois avant de rembourser votre prêt. vous pourrez mettre ainsi de côté les loyers du locataire qui vont constituer un coussin de sécurité en cas d'aléas. exemple : si vous parvenez à négocier avec la banque prêteuse un différé total de 24 mois et que vous percevez un loyer de 900 euros par mois. cela vous constituera une épargne non négligeable d'environ 20 000 euros. a noter que si cette opération s'appelle « un différé total », vous aurez toutefois l'assurance à régler durant la durée du différé (une centaine d'euros par mois), ndlr. 2 - les personnes à fort revenus mais ayant une tendance à vivre à découvert, peuvent-elles se lancer dans l'immobilier ? dès l'instant où vous allez être débiteur, la banque ne va pas vous prêter. la banque lors de l'analyse de votre dossier va regarder combien vous gagnez et combien vous dépensez. si vous êtes à découvert tous les mois, il n'y a pas de place pour un prêt bancaire. si vos revenus ne sont pas domiciliés dans la banque prêteuse, elle risque de voir ses prélèvements rejetés par votre banque, avec un coût supplémentaire qu'elle n'a pas envie d'assumer. 3 - pourquoi le reste à vivre est scruté à la loupe par la banque ? le banquier regarde combien vous êtes prêts à consacrer à votre projet patrimonial et combien il vous reste en fin de mois. il s'agit du reste à vivre, c'est-à-dire le résiduel des revenus de l'emprunteur après déduction de ses charges financières fixes. ces charges que le banquier soustrait pour calculer votre reste à vivre sont le loyer et/ou le crédit immobilier, le gaz, le téléphone, l'électricité, l'eau, le chauffage, une somme pondérée en fonction des enfants à charge etc. a noter que lors d'une demande de crédit, le reste à vivre est un élément tout aussi déterminant que le taux d'endettement, qui lui, pour rappel ne doit théoriquement pas dépasser 33%, ndlr).
si vous gagnez par exemple 2500 euros et que vous parvenez à épargner chaque mois 500 euros, la banque sera plus encline à financer votre projet immobilier (proportionnel à vos revenus), que si vous gagnez 10 000 euros et que vous êtes à découvert tous les mois de 1000 euros !   au final, ce qui compte ce n'est pas combien vous gagnez mais combien il reste sur votre compte en fin de mois.

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