Dispositif Censi-Bouvard : ça s'en va ou ça revient ?

Ca revient ! Prorogé jusqu'à 2021, l'avantage Censi-Bouvard reste l'un des avantages fiscaux français les plus importants en matière immobilière. En danger l'année dernière lors des discussions pour la loi de finances 2019, il trouvait alors son répit suite à l'amendement déposé par M. Joël Giraud, rapporteur général au budget, qui prorogeait le dispositif jusqu'à la fin de l'année 2018.
En quoi consiste cet avantage ? Que réserve la loi de finances 2019 en la matière ?
 
Le Censi-Bouvard : qu'est-ce-que c'est ?
Le dispositif Censi-Bouvard consiste en un avantage fiscal qui se traduit par une réduction d'impôt sur le revenu accordé aux personnes physiques qui ont acquis, depuis le 1er janvier 2009, et qui se portent acquéreurs jusqu'au 31 déc. 2018, d'un logement neuf, en l'état futur d'achèvement, ou d'un logement achevé depuis au moins quinze ans. Il faut également que ce dernier ait fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, dans le but d'une location meublée.
Cette réduction concerne les contribuables disposant ou s'octroyant la qualité de loueurs en meublé non professionnels lors de l'acquisition du logement. Rien ne les empêche par la suite d'exercer cette activité à titre professionnel, afin de cumuler des avantages complémentaires tels que l'exonération des plus-values, l'exonération de l'IFI, l'allègement des droits de succession, etc.
Les revenus seront alors imposés en catégorie B.I.C. durant toute la période d'engagement de location.
Ce régime est soumis à des conditions d'application. En effet, le contribuable concerné devra affecter le logement à la location, de manière effective et continue, durant neuf années minimum à l'exploitant de la résidence ou de l'établissement. Et ce, à compter de la date de prise d'effet du bail.
  Enfin, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 11 % pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018, sur une durée de neuf ans, à raison d'un neuvième du montant chaque année.
Cela n'exempte pas les investisseurs d'obligations. Ils doivent fournir lors de leur déclaration d'impôt l'engagement de location, la copie du bail, et l'acte authentique d'acquisition. L'administration fiscale peut, à son entière discrétion demander d'autres documents.
Où en est-on législativement parlant ?
Les discussions concernant le projet de loi de finances 2019 portent leurs fruits : le dispositif se trouve prorogé jusqu'au 31 décembre 2021.
Il s'agit d'une décision raisonnable, et les arguments invoqués pour justifier cette prolongation le montrent : on constate un accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées. Et pour cause : nous faisons face à une augmentation des populations ayant accès à l'enseignement supérieur, ainsi qu'une transition démographique qui fera que nous atteindrons 22,3 millions de personnes âgées de 60 ans et plus en 2060. Les Français comprennent alors qu'il faut anticiper sa retraite ainsi que les éventuels changements à ce niveau, tout comme il faut diversifier son patrimoine ! D'où l'intérêt pour le Censi-Bouvard, d'autant plus que la fiscalité demeure inchangée : réduction d'IR de 11%.
Au niveau du financement, comment situer le Censi-Bouvard ? 
L'avantage du Censi-Bouvard par rapport aux autres dispositifs réside donc dans la réduction d'impôt à hauteur de 11%, mais également dans le fait que vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d'achat de votre bien. Cela différencie le dispositif des autres « niches » ou dispositifs fiscaux en matière d'immobilier, qui semblent proposer des taux de réduction d'impôt plus intéressants facialement, avec toutefois une TVA non récupérable. Seuls des conseils et simulations personnalisées pourraient statuer sur tel ou tel investissement.
Autre avantage du Censi-Bouvard : l'amortissement. En effet,  la possibilité de combiner la réduction d'impôt ainsi que la déduction des intérêts d'emprunt permet aux contribuables de réaliser, en définitive, une opération fiscalement neutre sur 20 à 30 années. Tout cela grâce à l'amortissement des meubles et immeubles.
De plus, vous ne devez plus forcément procéder à l'immatriculation nécessaire auprès du RCS depuis la décision n°2017-689 du Conseil Constitutionnel,  en date du 8 février 2018, qui répond à la QPC du 22 novembre 2017.
Le Censi-Bouvard reste un investissement intéressant de complément pour son patrimoine, du fait de la limite de 23 000 € de revenus locatifs annuels. N'hésitez donc pas à investir en Censi-Bouvard après achat de votre résidence principale, ou à conjuguer cela avec un investissement en parts de SCPI.
Au niveau des déclarations auprès de l'administration fiscale, notez également que vos investissements Censi-Bouvard sont plafonnés à 300 000 euros annuellement.
Ainsi, si vous achetez un bien à 320 000 euros, votre dispositif ne s'appliquera que pour 300 000 euros, ce qui laisse pour compte 20 000 euros pour l'année d'investissement. Attention à cela !
En conclusion ?
La prorogation du dispositif Censi-Bouvard pour trois nouvelles années constitue un sérieux indicateur économique : cela confirme bien l'idée que les Français restent demandeurs d'investissements en résidences seniors ou étudiantes, et que la réduction d'impôt proposée reste attrayante pour ceux-ci. Autant d'arguments qui auront définitivement convaincu le législateur de faire la part belle au choix économique le plus raisonnable possible. Tant pour lui que pour les contribuables ...

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