Sous-location illégale sur Airbnb: ce que risquent les locataires et la plateforme

Louer un logement sans l'accord du propriétaire peut coûter très cher. Et les sanctions ont encore été renforcées.
Depuis quelques années, la location meublée saisonnière sur des plateformes internet de type Airbnb a conduit de nombreux locataires à sous-louer illicitement leur appartement. La justice n’hésite plus à prononcer à leur encontre de lourdes condamnations mais également à l’encontre des plateformes au profit du bailleur. Ces sanctions ont été renforcées avec la loi Elan du 24 novembre 2018 au bénéfice de la commune, qui désormais vise également les intermédiaires. I. Sous-location de son logement en meublé touristique de type Airbnb : condamnation du locataire 1.1 : Condamnation du locataire à l’égard du bailleur en l’absence de son autorisation
Il y a sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d’une personne son logement en échange d’une contrepartie financière.
S’agissant des locations vides ou meublées constituant la résidence principale du locataire, l’article 8 de loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire ne peut sous-louer son logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. C’est ainsi qu’en pratique la plupart des baux d’habitation prévoit expressément une clause interdisant la sous-location à peine de résiliation du bail.
Pour éviter de voir son bail résilié, le locataire devra alors solliciter l’autorisation expresse et écrite du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer, dès lors que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas être supérieur au loyer versé par le locataire principal. A défaut, le bailleur peut engager une procédure d’expulsion à l’encontre de son locataire mais également solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages et intérêts.
 
C’est ainsi que par un jugement du 16 avril 2016, le tribunal d’instance de Paris du 5ème arrondissement a condamné le locataire à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite via une plateforme internet, outre la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700.
Dans un arrêt 5 juin 2018, la cour d’Appel de Paris a condamné deux locataires à rembourser la somme de 27.295 euros à leur bailleur, correspondant à la totalité des sommes qu’ils ont perçues via la sous-location non autorisée de leur appartement.
La cour a jugé que les loyers perçus au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété (art 546 du Code civil) et appartiennent de facto au propriétaire, et qu’en conséquence le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci.
Le 24 octobre 2018, le Tribunal d’instance de Paris a condamné une locataire à rembourser au propriétaire l’intégralité des sommes perçues, soit 46.277 euros, outre 1000 euros de dommages et intérêts et 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC, mais également la résiliation de son bail et donc son expulsion.
En l’espèce, le logement avait été loué illégalement 767 jours (soit l’équivalent de plus de deux ans) entre 2011 et 2018. La locataire sous-louait le logement environ 60 euros la nuit alors qu’elle le louait autour de 600 euros par mois, soit un peu plus de 20 euros par jour. Or, un locataire ne peut pas sous-louer un logement pour un loyer supérieur à celui qu’il paie au propriétaire. Une lourde condamnation qui, dans ce cas, concerne une femme seule d’une cinquantaine d’années et sans emploi.
A noter : Afin de prouver la sous-location illicite de son bien sur internet, il convient de faire appel à un huissier ; une simple copie écran ne suffisant pas.
1.2 : Sanctions renforcées du loueur meublé à l’égard de la commune en cas de non-respect de la législation en vigueur
Par ailleurs, la loi Elan, publié au JO le 24 novembre 2018, a changé les règles en renforçant les sanctions à l’encontre du loueur meublé, - que celui-ci soit locataire ou propriétaire d’une résidence principale -, vis-vis de la commune, en modifiant l’article L324-1-1 du Code du tourisme.
La loi Elan précise que dans les communes où la réglementation sur le changement d’usage est applicable, le bailleur ne peut louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. S’il dépasse 120 jours de location par an, sans juste motif, il s’expose à une amende de 10.000 €.
Également, la loi Elan prévoit désormais que le loueur meublé n’est plus en principe obligé de procéder à une télé-déclaration de la location saisonnière auprès de la mairie dès lors que le logement constitue sa résidence principale.
Toutefois, les communes qui le souhaitent, et pas uniquement les grandes villes, peuvent mettre en place un service en ligne d’enregistrement des locations meublées de courte durée. Dans une telle hypothèse, le loueur meublé a l’obligation de s’enregistrer sur le service en ligne mis en place par la commune. A l’issue de cette procédure, il obtiendra un numéro à 13 chiffres qui devra figurer sur toutes les annonces de location, faute de se voir exposer à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros contre 450 € jusqu’alors.
A ce jour, une quinzaine de villes aurait mis en place ce service en ligne, à savoir : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Cannes, Hendaye, Levallois, Lyon, Martigues, Menton, Nice, Nîmes, Neuilly-sur-Seine, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Paul de Vence, Sète, Versailles, Villeneuve-Loubet
Enfin, si la commune lui demande un décompte des jours de location et qu’il ne transmet pas ces informations dans un délai d’un mois, le loueur meublé s’exposera à une amende de 10.000 euros.
 
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