Les vertus de l'effet de levier du crédit immobilier
En règle générale, l'effet de levier consiste à amplifier la force d'un mouvement, en finance cela permet de multiplier les profits (ou les pertes) sur certains types investissements.
rapporté au secteur de l'immobilier, l'effet de levier permet de ne mobiliser qu'une part des fonds propres de l'investisseur pour acquérir un bien et financer le reste par un crédit bancaire. est-il plus intéressant d'acheter avec son épargne ou d'utiliser l'effet de levier du crédit ? un investisseur dispose de 200.000 € pour réaliser l'achat d'un bien immobilier locatif.
hypothèse 1 : il décide d'acheter en payant comptant ce bien immobilier locatif à 200.000 €. finalement l'investisseur obtient un rendement simplement issu de son investissement immobilier (loyer moins taxes et impôts) et ne dispose plus d'épargne. le rendement net correspondra donc uniquement au rendement locatif du bien.
exemple : rentabilité locative du bien = 4 %/an, soit sur 15 ans = 120.000 €. hypothèse 2 : il décide de contracter un emprunt auprès de sa banque. il mobilise un apport personnel de 20.000 € tiré de son épargne et emprunte 180.000 € pour réaliser l'opération.
le rendement de son nouveau patrimoine sera donc la somme du rendement de son épargne restante 180.000 € et du rendement immobilier du bien de 200.000 € acheté (loyer moins intérêts d'emprunt, taxes et impôts). le rendement locatif du bien est donc minoré des intérêts d'emprunt, ceux-ci sont compensés par le rendement de l'épargne. de plus, les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs et donc permettre une baisse de l'impôt sur les revenus fonciers. pour que le résultat d'une telle opération soit positif, il faut bien évidemment que le rendement de l'épargne conservée (+ le gain fiscal éventuel) soit supérieur au coût du crédit.
aujourd'hui dans un contexte de taux bas, il est assez facile de trouver un placement financier comme certains fonds euros de contrats d'assurance vie avec une rentabilité plus élevée que les intérêts du crédit.
exemple : rentabilité locative du bien = 4 %/an, soit sur 15 ans = 120.000 €
rentabilité de l'épargne (fonds euros) à 1,80 %/an = 55.228 €
simulation du prêt immobilier sur 15 ans : coût du crédit (180.000 €, taux de 1,70 % assurances incluses) = 27.766 €
gain total = 147.462 €
on voit donc un gain supplémentaire de 27.462 € grâce à l'effet de levier du crédit immobilier dans un investissement locatif.
de plus, dans notre seconde hypothèse, si les revenus de l'investisseur le permettent, la banque peut lui prêter à nouveau 180.000 € pour un second investissement locatif de 200.000 €.
dans ce cas, pour un montant total de fonds propres mobilisés de 40.000 €, l'investisseur se retrouve propriétaire de deux biens à 200.000 €, soit 400.000 €, qui lui rapportent un rendement locatif (loyer moins intérêts d'emprunt, taxes et impôts) et il dispose toujours de 160.000 € d'épargne disponible.
l'effet de levier permet donc, dans ce cas, une croissance bien plus rapide du patrimoine que l'investissement immobilier au comptant. qui n'a jamais entendu l'expression : « il faut s'endetter pour s'enrichir ? » malgré l'intérêt certain de l'effet de levier du crédit, cette notion est à manipuler avec précaution sous les conseils d'un professionnel.