La rentabilité en immobilier locatif : est-ce une science exacte ?

Plusieurs méthodes de calcul coexistent et il n'est pas toujours simple de s'y retrouver. Attention à ne pas se focaliser uniquement sur le schéma chiffré car d'autres facteurs clés impactent l'investissement a moyen long et terme :  la plus-value liée à l'évolution du secteur géographique, la liquidité du bien sur le marché, la typologie, les travaux de rénovation, etc.. Focus sur les différents modes de calcul La première approche est le calcul basique de la rentabilité brute. Elle se calcule ainsi : Loyers annuels perçus / Montant de l'acquisition. Le montant de l’acquisition comprend notamment le Prix du bien, les frais de notaire, la garantie bancaire et les éventuels honoraires d'agence. Notons que dans le neuf les frais de notaire sont de 2% contre 7% dans l'ancien.
 
Vient ensuite le calcul de la rentabilité nette avant impôt.   Cette méthode de calcul prend en compte les loyers annuels perçus - les charges / montant de l'acquisition. Pour les charges, il faut prendre en compte la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les travaux, l’assurance PNO…   Pour aller au bout du raisonnement, il faut également réintégrer l'impôt généré par les loyers perçus (car imposable) et dans le cadre d'un investissement Pinel, la réduction d'impôt octroyée par l'administration fiscale pour définir la rentabilité nette après impôt. On arrive donc au calcul suivant : Loyers perçus - Charges - Impôt généré + Réduction d'impôt / montant de l'acquisition  
 
Enfin le Taux de Rendement Interne (TRI) intègre l'effort d'épargne (montant consacré par l'investisseur pour équilibrer le montage chaque mois) et le levier bancaire si l'investisseur a financé son projet par un emprunt bancaire. Retenons que le recours au prêt bancaire aux conditions actuelles procure un TRI plus élevé. Comparatif neuf / ancien Lire la suite...

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