Quelle fiscalité pour l'immobilier locatif?
Neuf ou ancien, meublé ou vide, la fiscalité sur les revenus immobiliers dépend beaucoup du type de bien. en voici les clefs. comme la plupart des placements, l'immobilier n'échappe pas à la fiscalité. pour l'épargnant, il s'agit surtout de trouver un chemin dans le maquis des prélèvements et des crédits d'impôts. pour faire simple : l'investisseur est confronté à deux grandes catégories d'impôts : d'abord sur les revenus, ensuite sur les plus-values. a partir d'une certaine valeur, il est aussi redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (ifi), la nouvelle formule de l'isf dont tous les actifs financiers sont dorénavant exonérés. même la résidence principale reste soumise à l'ifi, après un abattement de 30% pour ceux dont le "patrimoine-pierre" dépasse 1,3 million d'euros.
la fiscalité immobilière est réputée pour ses règles du jeu subtiles, voire ambivalentes. certes, l'investissement locatif est plus taxé que d'autres placements. alors que les revenus financiers sont soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique (pfu) de 30%, les revenus fonciers subissent, eux l'impôt sur le revenu (généralement au taux de 30 ou 41%) auquel il faut rajouter les prélèvements sociaux (relevés de 15,5 à 17,2% depuis 2018), soit une imposition comprise entre 47,2% et 58,2%. un chiffre qui, sur le papier, peut décourager.
comment alléger la facture fiscale? sauf que l'etat multiplie les carottes fiscales pour encourager les épargnants à soutenir la construction et la rénovation. des monuments historiques et vieilles pierres (loi malraux) au logement social outre-mer (loi girardin), en passant par l'investissement locatif neuf (pinel) ou social ancien (cosse), de nombreux dispositifs promettent d'alléger la facture fiscale à coups de subventions, à conditions de respecter des règles et un formalisme à donner la migraine. "remplir le formulaire 2044 de déclaration de revenus fonciers n'est pas simple, mais on peut le faire soi-même en suivant notre tutoriel, explique thibault diringer, fondateur du site corrigetonimpot.fr, qui propose une aide pédagogique très accessible. en revanche, l'intervention d'un expert-comptable est indispensable pour la location meublée au régime réel, car ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (bic) nécessitant un bilan et un compte de résultat simplifié."
rien que pour les revenus locatifs, hors incitations spécifiques, il existe deux régimes avec deux sous-régimes : revenus fonciers réels ou micro-foncier pour une location vide, bénéfices réels ou micro-bic pour une location meublée.
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