Investir en immobilier sans utiliser son épargne, c'est possible !

1. Déterminer votre stratégie d'investissementPatrick et Cécile sont trentenaires et viennent d'être parents d'une petite Amélie.
Patrick est cadre bancaire et doit changer de région tous les cinq ans. Cécile gère la maintenance de sites Internet depuis son domicile.
Compte-tenu de leur situation professionnelle, ils préfèrent rester libres et sont donc actuellement locataires d'un appartement 3 pièces en centre-ville, pour un loyer de 1.080 euros par mois. Conscients de leur baisse de revenus au moment de la retraite, ils souhaitent investir en immobilier locatif, sans pour autant mobiliser leur épargne, qui servira aux études d'Amélie. A eux deux, ils gagnent 4.500 euros par mois.
Leur stratégie est la suivante :
- Zone géographique : profiter du développement économique de Toulouse
- Clientèle cible : salariés de grands groupes en déplacement professionnel
- Cible immobilière : un deux pièces de 30 m2 environ, en centre-ville, sur la ligne de tramway desservant Blagnac et le campus Airbus2. Définir la capacité d'autofinancement du projetÀ l'aide de simulateurs de crédit, ils ont déterminé le montant qu'ils peuvent emprunter, sans prise en compte des revenus locatifs :
- Capital : 180.000 €
En retirant les frais de notaires, de l'ordre de 7,5% du prix de vente, Patrick et Cécile ont un budget de 167.000 € incluant les éventuels frais d'agent et les travaux. Le couple a porté son attention sur un surface brute de 32 m2, à proximité du campus Airbus Blagnac, proposée par un promoteur immobilier, sans frais d'agent.
- Prix de vente : 53.000 €
- Travaux estimés : 25.000 € (transformation en 2 pièces, esprit «loft»)
- Frais de notaire : 4.000 €
- Coût total de l'opération : 82.000 €
La mensualité de remboursement sera donc de 507 €
Le couple a déterminé les revenus locatifs potentiels et les charges :
- Loyer mensuel : 580 € charges et taxe d'enlèvement des ordures ménagères comprises
- Charges de copropriété non récupérables : 150 €/an
- Taxe foncière : 350 € dont 70 € récupérables auprès du locataire
- Assurance propriétaire non occupant : 100 €/an
Les revenus locatifs mensuels, nets de charges et de taxes s'élèvent à 536 €.
En comparant, ce montant à la mensualité d'emprunt, Patrick et Cécile déterminent que l'opération s'autofinance et qu'elle leur permet de dégager un bénéfice mensuel de 29 €, soit environ 350 € par an.3. Déterminer une réserve d'argent disponiblePour parer à l'imprévu, Patrick et Cécile ont déterminé une somme d'argent disponible qui équivaut à 8.000 €. Cette somme correspond à 10% du coût de l'opération.4. Obtenir le financementPatrick et Cécile ont bâti un business plan sur la durée du prêt, en estimant les évolutions suivantes :
- Évolution des loyers : 1% par an
- Évolution des charges : 2% par an
- Évolution des taxes locales : 3% par an
Le couple a estimé un changement de locataire tous les deux ans avec une vacance locative d'un mois. En tenant compte de ce turn over des locataires, le bénéfice annuel moyen de l'opération est de 144 €. Le couple qui présente un projet solide, négocie avec le partenaire bancaire un financement total de l'opération.
En parallèle, leur conseiller leur demande d'ouvrir un livret d'épargne, sur lequel le couple devra déposer sa réserve d'argent de 8.000 €.5. Aménager et trouver le locatairePatrick et Cécile, ont lancé les travaux. En parallèle, Patrick a contacté différents recruteurs basés à Blagnac. Le couple vient de signer un contrat de location, à date d'effet dans quatre mois (fin des travaux), pour une entreprise qui cherche à loger ses salariés en détachement.
Fort de ce contrat, le couple n'envisage pas pour le moment de recourir à une assurance loyer impayés/dégradations.ConclusionPatrick et Cécile ont respecté deux points essentiels : bâtir un business plan solide et réaliste, prévoir une réserve d'argent en cas de coup dur.
Fort de leur réussite, à l'issue du prêt, Patrick et Cécile bénéficieront d'un bénéfice sur 15 ans, hors impôt, de 1.728 €, d'un patrimoine d'environ 80.000 €, d'un revenu mensuel complémentaire de 536 €.
Ces gains sont réalisés sans mise de départ et en bloquant une réserve d'argent, productrice d'intérêts.

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