Immobilier : qui fait grimper les prix ?

Contrairement aux idées reçues, les étrangers ne sont pas les premiers responsables du prix élevé des logements parisiens.   Le meilleur de l’Amérique s’en va à Paris”, écrivait le romancier Francis Scott Fitzgerald, qui se congratulait au passage. On pourrait aujourd’hui reconsidérer cet hommage à Paris en disant que les riches de l’Amérique s’en vont à Paris. Les riches du reste du monde font de même – et les Parisiens ne sont pas contents.   Le prix moyen d’un appartement à Paris a connu une augmentation énorme au cours des quinze dernières années : de 150 000 euros en 1999 il est passé à 375 000 euros en 2008. Le ministre du Logement qualifie la pénurie de logements de “crise majeure”. Cette ville connue pour son cosmopolitisme se retrouve à court de logements bon marché, et le refrain est le suivant : “Si les prix montent, c’est la faute des étrangers !”   Pour les Parisiens, les acheteurs étrangers font monter les prix, gaspillent un espace précieux et portent atteinte à l’animation de la ville. Pour Aurélie Sotura, qui a rédigé un mémoire sur le sujet, les coupables sont clairement identifiés : “Ce sont les acheteurs – étrangers et français – qui vivent à l’étranger qui font monter les prix, pas les étrangers qui vivent à Paris.”   Ces “embourgeoiseurs invisibles” ne sont pas uniquement parisiens, mais provoquent également la controverse à Berlin [voir CI n° 1137, du 16 août 2012]. Cependant le marché du logement parisien, c’est comme le marché berlinois sous stéroïdes : la ville elle-même est neuf fois plus petite que Berlin mais sa population représente les deux tiers de celle de la capitale allemande. La réglementation parisienne en matière de construction fait partie des plus strictes jamais inventées. Sa complexité est sans égale dans le monde développé, et l’intérêt qu’elle présente pour les investisseurs étrangers semble inépuisable. La tendance est plus nuancée que ce que pensent les Parisiens : au premier trimestre 2011, seulement une transaction sur dix-neuf impliquait des étrangers. En revanche ceux-ci représentaient 50 % des acheteurs pour les appartements de plus de 4 millions d’euros, et le chiffre passait à 85 % pour les appartements de plus de 10 millions d’euros. Il y a même une “deuxième génération” de propriétaires étrangers qui achètent, revendent et rachètent.   A la semaine   Ces prix élevés correspondent souvent aux appartements anciens des quartiers du centre, qui sont les plus prisés des acheteurs étrangers. Dans le Ier arrondissement, près d’un appartement sur six avait été acheté par un étranger en 2010. Comme ceux qui viennent à Paris pour chercher fortune, ceux qui viennent parce qu’ils sont riches se regroupent en général par nationalité. Les Américains aiment le Marais et le centre de la rive gauche, tant courus par leurs compatriotes littéraires d’antan. Les Belges, les Britanniques et les Suisses tendent également à acheter dans ces quartiers centraux. Les Russes se retrouvent plus à l’ouest, autour du Champ-de-Mars, et l’argent du Golfe afflue sur les boulevards du XVIe arrondissement.   Contrairement aux vagues d’étrangers qui sont venues à Paris avant eux, artistes, exilés et immigrés, ces nouveaux acheteurs ne s’installent pas. Selon Aurélie Sotura, seuls 6,9 % des acheteurs étrangers utilisent leur appartement parisien comme résidence principale et ils n’ont pas particulièrement envie de proposer des baux de longue durée aux Français, ce qui est un gros point de friction pour les autorités. Un accroissement des locations de longue durée dans le centre de Paris atténuerait la pénurie de logements et ferait baisser les prix dans le reste de la ville.   Les propriétaires, étrangers comme français, ont d’autres intérêts. Il est beaucoup plus rentable de louer un appartement à la semaine qu’à l’année. “En louant un appartement 70 % du temps, on obtiendrait un revenu annuel trois fois supérieur à celui généré par une location de longue durée”, rapportait le New York Times en 2010. De plus, les baux de longue durée sont risqués : il peut être très difficile de récupérer son bien quand on a affaire à des locataires récalcitrants.   Réguler le marché   Pour des raisons évidentes, les autorités françaises répugnent à mettre un terme à l’expansion de l’immobilier. Le maire socialiste de Paris s’est cependant montré disposé à imposer des limites pour préserver le tissu urbain.

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