En dehors de l'indexation annuelle, le bailleur a de moins en moins de latitude pour augmenter le loyer.déterminer le loyer est devenu un véritable casse-tête. c'est pourtant un élément clef de la rentabilité d'un investissement locatif. depuis la loi alur du 24 mars 2014, en tant que propriétaire-bailleur, votre liberté de manoeuvre s'est réduite. mais surtout l'opération se révèle beaucoup plus compliquée. même de bonne volonté et soucieux d'établir le loyer en respectant la loi, vous devez désormais être un juriste chevronné pour démêler un écheveau de textes. «l'encadrement des loyers, dénonce jean-françois buet, président de la fnaim, est devenu une usine à gaz. définir un loyer médian par types de logement et par quartiers, c'est excessivement difficile. » aujourd'hui, selon la localisation du bien, le loyer doit être fixé conformément à des règles complexes, qui peuvent se chevaucher ou qui sont encore en attente d'application... si vous ne vous y pliez pas, les relations locatives peuvent virer au cauchemar face à des locataires tatillons, voire de mauvaise foi. «le risque de litige est problématique, estime matthias velter, directeur associé de lodgis. certains locataires vont provoquer des contentieux.» déjà, signale jean-françois buet, «nos adhérents observent dans leurs agences un changement de ton, moins consensuel, et une tension nouvelle dans les rapports entre bailleurs et locataires. certains locataires, même si cela reste une minorité, remettent en cause de façon excessive le montant de leurs loyers et sont plus revendicatifs quant au dépôt de garantie». prouver que vous êtes dans les clous ne va pas de soi. comment fixer un loyer dans le respect de la loi? explications. location en zones non tenduesa la première mise en location, pour une nouvelle location et pour la location d'un logement vacant, vous êtes libre de fixer le loyer comme vous l'entendez... sauf si la commune dans laquelle vous avez mis votre bien à louer figure parmi les zones dites «tendues». ce cadre s'applique aux logements du parc privé, anciens et neufs (hors dispositifs duflot, pinel...), vides comme meublés. au demeurant, «le bailleur doit veiller à ne pas trop s'écarter des prix pratiqués pour des biens comparables au sien, recommande matthias velter, notamment s'il veut fidéliser un bon locataire et se prémunir d'éventuelles difficultés de paiement». attention à la location de studettes et de chambres de bonne. si leur surface est inférieure ou égale à 14 m2 et que le loyer, charges comprises, est supérieur à 41,37 euros par m2, une taxe annuelle sur les loyers élevés s'applique. pendant les trois ans du bail nu, vous pouvez majorer le loyer à ­condition d'avoir prévu dans le contrat une clause de révision. en son absence, le loyer restera le même pendant tout le bail. reste que la hausse ne pourra dépasser celle de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (irl), publié chaque trimestre par l'insee. ce qui revient à faire évoluer le loyer chaque année en fonction de l'inflation.
vous disposez d'un an à compter de la date prévue pour la révision pour en faire la demande. «il est vivement conseillé au bailleur qui souhaite réviser le loyer, souligne roselyne conan, responsable du pôle juridique à l'anil, d'adresser sa demande par une lettre recommandée rappelant les conditions de la révision du loyer.» la révision prendra effet au jour de votre demande. passé ce délai, elle ne sera plus possible pour l'année écoulée.
au renouvellement du bail, vous êtes autorisé à majorer le loyer, sous conditions. le loyer précédent doit être manifestement sous-évalué (voir ci-contre). en outre, précise roselyne conan, «cette hausse ne s'impose pas au locataire. en cas de refus, le bailleur doit s'adresser à la commission départementale de conciliation. si un accord n'est toujours pas trouvé, il devra alors saisir le juge d'instance».location en zones tenduessi vous louez un logement en zone tendue, autrement dit s'il est situé dans l'une des 28 «zones d'urbanisation continue», soit plus de 1.100 communes de plus de 50.000 habitants, visées par le décret du 1er août 2014 et en vigueur jusqu'au 31 juillet 2015, vous êtes soumis à des règles spécifiques. la fixation du loyer est libre à la première location et si le bien n'a pas été loué depuis plus de 18 mois. ou si des travaux d'amélioration ont été effectués depuis le départ de l'ancien locataire, depuis moins de six mois pour un montant égal à la dernière année de loyer pratiqué.
a la relocation ou au renouvellement du bail, le loyer est plafonné à la hausse. il ne pourra être réévalué, selon la clause prévue au contrat, que dans les limites de la variation de l'irl. l'augmentation n'est possible que si vous n'avez pas déjà révisé le loyer au cours de l'année qui précède le nouveau contrat.
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