Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont encore diminué durant l'été. la période ouvre de nouvelles opportunités de rachats. les points à étudier avant de se lancer.rare bonne nouvelle dans un marché immobilier qui tourne à bas régime, les particuliers profitent mois après mois de conditions de taux exceptionnelles pour financer leur achat à crédit. dans cet environnement où il fait bon emprunter, les rachats ou renégociations de prêts se sont envolés une première fois en 2010 mais surtout l'an dernier. depuis, le mouvement s'est tassé. mais, bien qu'à des niveaux déjà très bas, les taux ont encore reculé durant l'été. toutes durées confondues, ils se traitent en moyenne à 2,68% en août (taux fixes, hors assurance) selon l'observatoire crédit logement-csa, un nouveau record depuis les années 1940. ce qui relance l'intérêt de négocier de nouvelles conditions de prêt. et ce même pour les emprunteurs qui ont souscrit un crédit récemment. les points à étudier pour optimiser son rachat.qui est concerné?en raison des frais qu'elle entraîne - jusqu'à 4,5% du capital restant dû -, pour que l'opération de rachat de prêt soit pertinente, il faut réunir les deux conditions suivantes. l'écart entre le taux initial du crédit et le nouveau taux doit être de 1% au minimum. cette différence s'apprécie sur la durée restante du prêt. actuellement, nuance sandrine allonier, responsable des relations banques de vousfinancer. com, « un écart de 0,70 point peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300.000 euros ou ayant des durées supérieures à vingt ans».second impératif: la renégociation est jugée pertinente quand le montant des intérêts d'emprunt à rembourser est encore conséquent. or, comme les intérêts sont remboursés dans les premières années du prêt, plus on avance dans le temps moins l'opération est judicieuse. choisir de renégocier est généralement conseillé quand l'emprunteur se situe dans le premier tiers du remboursement du crédit. toutefois, compte tenu du niveau historiquement bas des taux, il redevient intéressant de racheter des crédits anciens. ceux de 2003 ou 2004, à plus de 4%, peuvent être renégociés. le courtier vousfinancer.com a ainsi calculé qu'un rachat sur la durée restante du prêt (moins de dix ans pour les crédits sur vingt ans) permet d'obtenir des taux à 2,2% sur onze ans, soit un écart considérable, de près de 3%, avec les taux obtenus à l'époque sur vingt ans (voir ci-contre). ce qui permet une économie substantielle de plus de 40.000 euros pour un crédit de 300.000 euros sur vingt cinq ans.
des crédits plus récents, ceux contractés au premier semestre 2012 - à des taux compris en moyenne entre 4% et 4,3% sur vingt ans - peuvent potentiellement être renégociés. l'économie monte à près de 20.000 euros car la différence de taux avec ceux proposés aujourd'hui est d'environ 1 point.

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