Le premier ministre a présenté le 29 août son plan de relance pour le logement dans lequel il renonce à encadrer les loyers, l'une de mesures phare de la loi alur de madame duflot. de nombreuses collectivités demandent à expérimenter ce dispositif.comment faire pour sortir de la crise du logement et relancer la construction en france ? cette question n'est pas nouvelle. alors que depuis de nombreuses années les pouvoirs publics estiment à 500 000 le besoin de nouveaux logements, seulement 272 000 ont été mis en chantier et 33 000 rénovations entre juillet 2013 et juillet 2014, ce qui constitue une chute de 10 % par rapport à l'année précédente. cette contre-performance contribue à l'absence de croissance de l'économie française et on peut comprendre l'action du premier ministre qui cherche par tous les moyens à relancer l'activité économique dans ce secteur en renonçant à l'encadrement des loyers.
ce faisant, après l'abandon de la fameuse gul (garantie universelle de loyers), la loi portée par madame duflot est maintenant pratiquement détricotée dans ses aspects les plus politiques. faut-il s'en féliciter ? oui, dans la mesure où l'orientation délibérément anti-marché de la loi alur (accès au logement et un urbanisme rénové) était très contestable. c'est du reste cette tonalité qui a effrayé les investisseurs bailleurs et qui a refroidi leurs ardeurs bien avant que la fameuse loi ne s'applique. même le dispositif de défiscalisation duflot, pourtant pas inintéressant sur le fond, n'a pas permis de réchauffer l'atmosphère, c'est dire ! eh oui, la confiance est essentielle pour les investisseurs et celle-ci avait été rompue par les dispositions d'encadrement des loyers et de garantie universelle des loyers d'une part et par la rhétorique anti-marché de la ministrsi l'on met de côté les ménages propriétaires de leur logement (58 %) et les locataires du parc social (17 %), reste 25 % de ménages locataires du secteur privé concernés par la loi alur. ces derniers ont pour l'essentiel des bailleurs privés pour qui les loyers constituent un complément de revenus. il s'agit bien souvent de retraités ou de particuliers voulant préparer leur retraite. en effet, les institutionnels (compagnie d'assurances et fonds d'investissement) ont fui le secteur du logement locatif. cette situation est singulière en europe. pourquoi ? vraisemblablement du fait d'un manque de rentabilité de l'investissement en logement locatif en france.
ce manque de rentabilité est aussi à l'origine des aides à l'acquisition de logements neufs à travers des systèmes de défiscalisation qui remontent à 1986 avec la loi méhaignerie. depuis, chaque ministre du logement a créé son dispositif de défiscalisation (périssol, besson, robien, borloo, scellier). cette créativité fiscale a du reste permis de tester la réaction des investisseurs selon les avantages procurés. sans surprise, ce sont les dispositifs les plus généreux (périssol et scellier) qui ont permis de "booster" le plus les ventes de logements neufs locatifs. comme quoi les "petits" investisseurs savent reconnaître où se trouvent leurs intérêts.
mais si cette manne liée à la défiscalisation est naturellement profitable aux investisseurs privés, certains estiment qu'elle a contribué à la formation d'une bulle immobilière. c'est la thèse défendue par les tenants de la politique de madame duflot. l'idée serait que l'avantage fiscal serait confisqué par les promoteurs des logements bénéficiant de ces dispositifs de défiscalisation et que cela contribuerait à l'augmentation des prix du logement. ces dispositifs auraient également encouragé la construction de logements dans des zones où la demande était faible, voire inexistante.
cette critique n'est pas à rejeter purement et simplement, car effectivement des promoteurs peu scrupuleux (ils ne le sont pas tous) ont vendu des programmes de pure défiscalisation et/ou en ont profité pour majorer leurs prix sachant que l'investisseur récupèrerait sa mise à travers l'avantage fiscal. néanmoins, personne ne peut nier le fait que ces dispositifs de défiscalisation immobilière ont permis de "booster" la construction de logements locatifs. et puis, on ne peut pas simplement comptabiliser la perte de recettes fiscales directement liée à ces défiscalisations, car en même temps cela a permis à l'état d'engranger de la tva et à terme des impôts sur les revenus locatifs.

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