Le crédit immobilier finance tout ou partie de l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou à usage professionnel.

Ce prêt amortissable à taux fixe ou variable est souscrit à long terme en moyenne 20 ans.

Durant la période d’amortissement, il est fréquent que les emprunteurs souhaitent renégocier leur prêt pour se désendetter plus vite ou diminuer le coût de leur dette. Ils s’adressent alors à leur banquier pour renégocier le prêt, mais il est en droit de la refuser si celle-ci ne lui est pas favorable. L’autre solution est le rachat de crédit immobilier. Que ce soit pour une renégociation ou un rachat de crédit, la question du taux d’intérêt est majeure. À quel taux peut-on négocier un rachat de crédit immobilier 2023 ? Notre réponse à suivre avec au préalable un rappel du fonctionnement de cette technique financière.



Comment fonctionne un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier est une technique financière proposée par les banques généralistes, les banques en ligne ou les organismes spécialisés de crédit. Elle consiste à faire racheter son crédit immobilier en cours par un autre établissement prêteur que celui qui le détient. Ce prêteur propose un nouveau prêt assorti de modalités contractuelles négociées notamment en matière de taux d’intérêt, de durée et de mensualité.


Quel est l'objectif d’un rachat de crédit immobilier ?


Avec un rachat de crédit immobilier, l’emprunteur peut faire le choix :
Soit de conserver le même montant de la mensualité, mais de réduire la durée de remboursement de son nouveau crédit immobilier. Dans ce cas, il fait le choix de se désendetter plus rapidement.
Soit de réduire le montant de la mensualité et d’augmenter la durée de remboursement de son nouveau prêt immobilier. Dans ce cas, il fait le choix de diminuer le poids de la dette et in fine de réduire son taux d'endettement.
En choisissant cette 2e option, l’emprunteur accepte également une augmentation du coût global de son nouveau crédit immobilier. Rare est la baisse significative du taux pour compenser la hausse.


Quid du regroupement de crédits ?
Si le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter un seul prêt, le regroupement de crédits permet lui d’en réunir plusieurs. Appelé aussi restructuration de dettes, le regroupement de crédits peut réunir au sein d’un unique prêt négocié avec un nouveau prêteur :
Des dettes comme des arriérés d’impôts, d’URSSAF ou des factures EDF.
Un ou plusieurs crédits à la consommation : prêt personnel, prêt affecté, leasing, crédit renouvelable.
Un crédit immobilier.
Si la part du crédit immobilier est supérieure à 60 % de la part totale des crédits à regrouper, alors le rachat de crédits prend la forme et la réglementation d’un crédit immobilier classique ou hypothécaire.


Quel est le meilleur taux 2023 pour un rachat de crédit immobilier ?
Que ce soit pour un prêt immobilier classique ou pour un rachat de crédit immobilier, les taux d’intérêt vont être sensiblement les mêmes. Ceux-ci ont considérablement augmenté depuis deux ans passant de 1 % fin 2021 à plus de 3 % en juin 2023. Cette hausse est la conséquence de l’inflation et de la guerre en Ukraine. Pour tenter d’enrayer la spirale inflationniste, la BCE n’a pas d’autre choix que celui d’augmenter ses taux directeurs. À ce jour, ils sont relevés à 3,50 % avec un taux d’usure à 4,68 % pour un crédit immobilier sur 20 ans. Le taux d’usure correspond au taux maximum auquel une banque peut prêter de l’argent. Ainsi, l’emprunteur peut espérer un rachat de crédit immobilier au meilleur taux 2023 à :

3,05 % sur 15 ans.
3,25 % sur 20 ans.
3,40 % sur 25 ans.
Ce taux correspond au taux débiteur ou nominal du crédit, c'est-à-dire la rémunération du prêteur. Au moment de comparer les offres de rachat de crédit immobilier au meilleur taux 2023, c’est le TAEG qui devra être pris en compte. Le TAEG indique le coût global du prêt, car il se compose du taux nominal et des frais associés (dossier, garantie, assurance). Les prêteurs déterminent le pourcentage du taux d’un crédit immobilier selon les taux directeurs, leur marge, le type et la durée du crédit immobilier et le profil de l’emprunteur.


Quels éléments prendre en compte avec un rachat de crédit immobilier au meilleur taux 2023 ?
Le but d’un rachat de crédit immobilier est de bénéficier des meilleures conditions d’emprunt et de facto d’un meilleur taux d’intérêt que celui du prêt initial racheté. Il faut donc que l’opération soit rentable surtout si l'emprunteur souhaite rembourser plus vite son crédit. Plusieurs éléments doivent être réunis pour maximiser les gains d’un rachat de crédit immobilier, à savoir :


Obtenir un nouveau taux d'intérêt inférieur de 0,8 point minimum par rapport au précédent.
Être dans le premier tiers de la période de remboursement du crédit immobilier quand les intérêts versés sont supérieurs au capital remboursé.
Avoir a minima 50 000 à 70 000 € de capital restant dû.
Avec la hausse des taux d’intérêt, négocier un meilleur taux 2023 quand on a souscrit un prêt entre 2018 et 2021 semble peu probable, voire impossible. La simulation en ligne avec un outil gratuit est un bon moyen de vérifier la faisabilité de son projet et les gains potentiels de l’opération.


Les frais d’un rachat de crédit immobilier
Un autre point à vérifier lors de la négociation d’un rachat de crédit immobilier au meilleur taux 2023 est celui des frais. Ils sont pour la plupart incompressibles. Leur montant varie de quelques centaines d’euros à quelques milliers. Mal évalués, les frais peuvent vite mettre à mal la rentabilité financière du rachat de crédit immobilier. Ces frais sont :
Les indemnités de remboursement anticipé qui correspondent à 3 % maximum du capital restant dû.
Les frais de garantie et de main levée de la précédente garantie hypothécaire qui varient de 1,5 % à 3 % du capital total racheté.
Les frais de dossier et/ou de courtage qui varient de 1 à 7 % du montant total de l’emprunt.

Les conditions d’un rachat de crédit immobilier
Enfin, le dernier élément à considérer lors d’un rachat de crédit immobilier au meilleur taux 2023, c’est celui des conditions exigées par le prêteur. À l’instar d’un crédit immobilier classique, elles sont strictes. L’emprunteur doit avoir un bon profil avec une solvabilité suffisante. Il doit justifier d’une bonne capacité financière assortie d’un emploi stable et de revenus réguliers. L’emprunteur, candidat au rachat de crédit immobilier, doit également :

Avoir un taux d'endettement inférieur ou égal à 35 % des revenus nets.
Présenter une bonne gestion bancaire.
Souscrire une garantie hypothécaire ou une caution mutuelle.
Adhérer à une assurance de prêt immobilier.
Ne pas être inscrit aux fichiers de la Banque de France (FICP et FCC).
Pour l’évaluation de son dossier, plusieurs documents justificatifs vont être demandés comme les fiches de paie, les relevés de compte et l’avis d'imposition. Le prêteur peut aussi suspendre l’octroi du rachat de crédit immobilier à la domiciliation bancaire des revenus et a minima à une ouverture de compte.

Pour conclure, obtenir un rachat de crédit immobilier avec un meilleur taux en 2023 semble compliqué au vu de l’envolée des taux ces deux dernières années. Difficile de concurrencer le plancher historique des taux des crédits souscrits entre 2018 et 2021 ! Cependant, pour les emprunteurs désireux de retrouver de la capacité financière, le rachat de crédits reste une solution. Afin de dénicher la meilleure offre, il est nécessaire de mettre en concurrence les divers établissements financiers. L’emprunteur peut mandater un courtier spécialisé pour l’aider dans sa recherche et sa négociation. Il peut aussi utiliser un comparateur en ligne, gratuit et sans engagement. Comparer les offres individuelles d’assurance emprunteur est également judicieux. Les économies peuvent atteindre 30 % par rapport à un contrat de groupe quand le profil de l’emprunteur est favorable.

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