Lorsque l’on envisage de constituer un patrimoine immobilier en collaboration avec sa famille, il est essentiel de sélectionner la forme juridique la plus adaptée au projet. Entre la société à responsabilité limitée de famille (SARL) et la SCI (société civile immobilière), la décision n’est pas toujours aisée. Ces deux formes juridiques suscitent un grand intérêt chez les personnes souhaitant investir dans l’immobilier. En effet, ces deux personnes morales permettent aux associés de gérer et de transmettre leur patrimoine de manière aisée. Chacune d’entre elles présente des avantages rendant le choix complexe. Zoom sur les caractéristiques de ces deux formes juridiques.



Pourquoi créer une SARL de famille ?
Définition : Protégez votre patrimoine et bénéficiez d’un cadre légal solide
La SARL de famille ne possède pas de régime distinct et reprend l’ensemble des règles et caractéristiques de la société à responsabilité limitée classique. Il s’agit d’une forme de société qui permet aux associés de s’engager uniquement à concurrence de leur participation au capital social. En cas de difficulté de l’entreprise, chaque associé est responsable des dettes dans la limite du montant de leurs apports. Toutefois, ils ne pourront pas récupérer leurs apports, à savoir les sommes d’argent et les biens qu’ils ont transférés à la société.

La SARL de famille diffère de la SARL classique par sa composition. En effet, seuls les membres de la même famille en ligne directe peuvent être associés, tels que les parents, enfants, grands-parents, frères, sœurs, ainsi que les conjoints mariés ou liés par un PACS. Le régime de la SARL de famille impose des restrictions strictes sur ses membres. Les autres membres de la famille, tels que des cousins par exemple, ne sont pas autorisés à rejoindre la société. En l’absence de respect de ces critères, la société sera considérée comme une SARL classique et ne pourra pas bénéficier des avantages accordés par le statut de SARL de famille.

Avantages :
Les options fiscales de la SARL familiale :
L’un des principaux avantages de la SARL de famille réside dans les options fiscales qu’elle offre. Dans une SARL classique, le régime d’imposition par défaut est l’impôt sur les sociétés (IS). Bien qu’il soit possible d’opter pour l’impôt sur les revenus (IR), cette option est limitée à une durée maximale de 5 ans.


En revanche, la SARL de famille permet de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur les revenus (IR) sans limitation de temps. Cette flexibilité est très avantageuse, car dans une SARL soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), des taxes sont prélevées sur les résultats annuels de l’entreprise, puis sur les bénéfices distribués aux associés au titre de l’impôt sur les revenus (IR).

La possibilité offerte à la SARL familiale de choisir entre l’IS et l’IR permet d’éviter cette double imposition. Si la SARL de famille opte pour l’impôt sur le revenu, les associés seront directement imposés sur leurs bénéfices.



Patrimoine personnel :
La préservation du patrimoine personnel est une caractéristique essentielle de la constitution d’une personne morale, et donc de la SARL. En raison de la répartition des parts sociales en fonction des apports de chaque associé, les créanciers de la société ne peuvent pas saisir le patrimoine personnel des associés en cas de difficultés financières.



Cadre légal réglementé :
La création d’une SARL famille est soumise à des dispositions légales qui encadrent sa gestion et son fonctionnement, notamment par le biais du Code de commerce. Par exemple, la vente de parts sociales par un associé ou toute autre modification du (capital social, objet social…) doit être décidée lors d’une assemblée générale des associés.




Pourquoi créer une SCI ?
Définition SCI : Une structure flexible pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial
La SCI, abréviation de Société Civile Immobilière, est une forme juridique largement utilisée dans le domaine de l’investissement immobilier collectif. La SCI familiale se distingue principalement par le fait qu’elle est composée de membres d’une même famille. Contrairement à la SARL de famille, la SCI offre une plus grande souplesse quant à la composition de ses membres. En réalité, ce sont les statuts et les associés eux-mêmes qui déterminent les conditions d’admission des membres de la famille au sein de la société.



La SCI n’est donc pas réservée uniquement aux cercles familiaux restreints ; il est possible d’investir en SCI avec des amis, des cousins, et autres. Cette option permet à chacun d’investir selon ses moyens, même en l’absence de fonds suffisants pour réaliser un investissement individuel.

A noter : la SCI « familiale » partage les mêmes caractéristiques fondamentales que la SCI classique. Elle constitue une société civile immobilière dont l’objectif est de gérer ou de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers.

Enfin, dans le cadre de la SCI, qu’elle soit familiale ou non, la responsabilité des associés est significative. Leur engagement est indéfini, ce qui signifie que si la société accumule des dettes, non seulement les associés ne pourront pas récupérer leurs apports, mais ils pourraient également être tenus de rembourser les dettes de la société avec leur patrimoine personnel.

Afin de protéger leurs intérêts et de limiter leur responsabilité, il est essentiel pour les associés de bien évaluer les implications financières et juridiques avant de s’engager dans une SCI, qu’elle soit familiale ou non.



Avantages :
L’indivision dans la SCI familiale :
Lorsqu’un bien immobilier est détenu en indivision par plusieurs personnes, il existe une règle selon l’article 815 du Code civil qui stipule que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En conséquence, si l’un des copropriétaires souhaite vendre sa part du bien, les autres copropriétaires sont obligés de vendre l’intégralité du bien, à moins qu’ils ne parviennent à racheter cette part.


La SCI familiale offre une solution à cette problématique, car un associé peut vendre ses parts sans entraîner la vente de la totalité du bien immobilier pour les autres associés.



Transmission du patrimoine :
Un autre avantage considérable de la SCI familiale concerne la transmission du patrimoine, permettant d’éviter le paiement des droits de succession par les héritiers (impôt que l’héritier doit payer pour recevoir sa part d’héritage).

Lors d’une succession, les héritiers bénéficient d’un abattement, une somme d’argent non taxable. Dans le cadre d’une SCI familiale, cet abattement est renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, en planifiant suffisamment à l’avance la transmission de votre patrimoine, vous pouvez éviter à vos héritiers de payer des droits de succession.



Quoi choisir entre SCI familiale et SARL familiale ?
La SARL de famille et la SCI familiale se distinguent par leur nature juridique et leurs activités spécifiques.

La SARL de famille est une société commerciale créée pour des activités commerciales telles que la location de biens meublés ou l’achat et la revente de biens immobiliers, mais également pour d’autres formes de commerces ou d’activités. Les associés de la SARL sont responsables des dettes de la société jusqu’à concurrence de leurs apports, sans engagement de leur patrimoine personnel. La SARL de famille offre également un avantage fiscal important, permettant aux associés de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur les revenus (IR). Cependant, seuls les membres de la même famille en ligne directe peuvent être associés, incluant parents, enfants, grands-parents, frères et sœurs, ainsi que conjoints mariés ou liés par un PACS.

En revanche, la SCI familiale est une société civile axée sur la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, sans activité commerciale. Elle constitue une structure juridique idéale pour préserver et transmettre un patrimoine immobilier ayant une valeur sentimentale. La SCI familiale évite l’indivision et la vente forcée du bien immobilier en cas de désaccord entre les propriétaires. De plus, elle permet de transmettre les parts sociales aux héritiers sans imposition de droits de succession.

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